Der Kölner Markt für Büroflächen ist im ersten Halbjahr dieses Jahres deutlich zurückgegangen. Mit 107.000 Quadratmeter lag die Vermietungsleistung in den ersten sechs Monaten des Jahres um 31 Prozent unter dem Wert des Vorjahres, so der aktuelle City-Report des bundesweit tätigen Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate. "Der Kölner Büromarkt entwickelt sich damit ähnlich wie die anderen großen deutschen Standorte", so Jens Hoppe, Leiter der Kölner Niederlassung. Hauptgrund für den deutlichen Rückgang sind die vergleichsweise wenigen Abschlüsse von Mietverträgen mit mehr als 2000 Quadratmetern. Trotz der spürbaren Beruhigung liegt der Kölner Büromarkt damit im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre

Im Laufe des ersten Halbjahres ist der Leerstand insgesamt leicht angestiegen. Nach Berechnungen des Maklerhauses sind derzeit auf dem Kölner Markt 629.000 Quadratmeter Bürofläche kurzfristig verfügbar, drei Prozent mehr als Mitte 2008. Aber lediglich ein Fünftel dieser Flächen entsprechen auch tatsächlich den Ansprüchen an moderne Büroarbeitsplätze, wie Hoppe weiter ausführte. Trotz der Zunahme bleibt die Leerstandsquote mit 8,7 Prozent deutlich unter der Zehn-Prozent-Marke. So genannte Erstbezugsleerstände haben jedoch deutlich abgenommen. Um fast ein Viertel (- 24,5 Prozent) ging die Summe der Flächen im Bau zurück. Derzeit befinden sich 256.000 Quadratmeter Bürofläche in der Realisierung. Davon sind allerdings lediglich 61.000 Quadratmeter verfügbar, der Rest ist bereits während der Bauphase oder schon zuvor vermietet worden. Vor allem in der Kölner Innenstadt wurden bereits einige größere Projekte abgeschlossen, darunter unter anderem der Neubau des DEG-Gebäudes oder direkt daneben das "Cäcilium". Auch das Großprojekt "Rheinhallen" auf der rechten Rheinseite mit den Ankermietern RTL und die Talanx-Tochter HDI Gerling Leben steht kurz vor der Vollendung. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot liegt mit rund 690.000 Quadratmetern in etwa auf Vorjahresniveau. Mit 654.000 Quadratmetern projektierten Büroflächen stieg die Summe in der so genannte "Pipeline" gegenüber dem Vorjahr sogar wieder an. Das Plus liegt dabei bei rund neun Prozent.

Spitzenmiete stabil – Investmentmarkt bricht zusammen

Mit einer Spitzenmiete von aktuell 21,50 Euro pro Quadratmeter bliebt dieser Wert weiterhin auf dem hohem Niveau des Vorjahres. Die Durchschnittsmieten stehen dagegen vor allem in älteren Bestandsgebäuden etwas unter Druck und geben in den zentralen Lagen sogar leicht nach. "Für den weiteren Jahresverlauf ist eine ähnliche Entwicklung wie im ersten Halbjahr zu erwarten. Der Flächenumsatz wird sich dementsprechend für das Gesamtjahr voraussichtlich auf eine Größenordnung zwischen 200.000 und 250.000 Quadratmetern belaufen", prognostiziert Hoppe. Bei einer stabilen Entwicklung des Leerstands und einer weiteren Reduzierung der verfügbaren Flächen im Bau rechnen die Marktexperten mit einer Erhöhung des Drucks auf die Mietpreise.

Das Investmentvolumen erlebte in den ersten Monaten des laufende Jahres einen regelrechten Einbruch. Lag der Wert im ersten Halbjahr 2008 noch bei 575,3 Millionen Euro, sind es in den ersten sechs Monaten dieses Jahres gerade einmal 79,3 Millionen Euro, ein Rückgang von 86 Prozent. Die wurden vor allem mit kleineren Transaktionen von weniger als zehn Millionen Euro realisiert. Portfoliodeals, also der Verkauf größerer Immobilienpakete, fand in diesem Zeitraum gar nicht mehr statt. Mehr als ein Drittel (36 Prozent) der Investitionen entfielen auf Geschäftshäuser, Entwicklungsgrundstücke machten 29 Prozent der Investitionen aus. Büroobjekte selbst trugen gerade einmal einen Anteil von 23 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Mehr als die Hälfte des Investmentumsatzes fand in den zentralen Citylagen statt. Corporates und Projektentwickler hatten zusammen mit mehr als 50 Prozent den größten Anteil am Investmentvolumen. Fonds und ausländische Marktteilnehmer traten hingegen im ersten Halbjahr auf dem Kölner Immobilienmarkt als Investoren gar nicht in Erscheinung. Für den weiteren Verlauf des Jahres äußerte sich Immobilienexperte Hoppe aber zuversichtlich, dass die Umsätze wieder deutlich anziehen werden. "Investoren haben Köln aber weiterhin stark im Fokus", so der Kölner Niederlassungsleiter des Immobilienberaters.