Es war beileibe nicht der erste Vergleich zwischen den Immobilienstandorten Köln und Düsseldorf. Aber es war die erste umfassende Analyse, die sich nicht auf einzelne Segmente spezialisierte sondern den Gesamtblick wagte, so fasste der Immobilienexperte und Autor der Studie, Dr. Tobias Just, von der DB Research, den methodischen Ansatz seiner Expertise zusammen. Just und seinem Analystenteam ging es dabei nicht um den simplen Vergleich zwischen den Flächenumsätzen und absoluten Kaufpreisen beider Standorte. "Wir haben den Fokus auf die Perspektive internationaler Investoren gelegt", erläuterte Just beim heutigen Pressegespräch in den Räumen der Deutschen Bank AG. Dabei wurden neben den Märkten für Büroimmobilien auch die Wohnungs- und Einzelhandelsmärkte unter die Lupe genommen. Zudem enthält die Studie jüngste Zahlen der gesamtwirtschaftlichen Prognose seines Instituts. Für das Jahr 2009 rechnen die Analysten der Immobilienstudie mit einer Rezession und einem Rückgang der Wirtschaftsleistung von zwei Prozent in diesem Jahr. Der Chefvolkswirt der Deutschen Bank , Prof. Norbert Walter, geht in seinem Risiko-Szenario sogar von einem Rückgang der Wirtschaftskraft von vier Prozent aus. Beide Standorte werden dabei voraussichtlich stärker betroffen sein als Gesamtdeutschland, so die Prognose des Immobilienfachmanns.

Büromärkte: Leerstände steigen – Spitzenmieten sinken

Vor allem der Büromarkt reagiert traditionell deutlich auf Konjunkturschwankungen. Schon in vergangenen Konjunkturzyklen machte sich eine wirtschaftliche Abschwächung schnell anhand bestimmter Bürokennzahlen bemerkbar. Im Gegensatz zu Maklerstudien spielen die Flächenumsätze bei der DB-Studie allerdings eine eher untergeordnete Rolle. Den Fokus legte Just eher auf andere Indikatoren. So habe sich beispielsweise erst seit der Jahrtausendwende in Köln ein Spitzensegment im Büromarkt etabliert. Ob das nun in der Krise standhält, könne er nicht mit Sicherheit sagen. Auch die Indikatoren Leerstand und anstehendes Projektvolumen (geplant und im Bau) sind für die Studie herangezogen worden. "Im Gegensatz zu früheren konjunkturellen Schwächephasen starten wir diesmal von einem hohen Leerstandsniveau aus", kommentierte der Immobilienanalyst. Für Köln bedeutet das einen Anstieg der Leerstände im Büromarkt auf zehn, in Düsseldorf gar auf neue historische Höchststände, so seine wenig verheißungsvolle Botschaft. Dafür werden die Kaufpreise niedriger und in der Folge steigen die Mietrenditen für Kaufobjekte an. "Die Ideallösung wäre jetzt ein Eigenkapital unterlegter Fonds oder REIT (Real Estate Investment Trust), allerdings sehen die Indikatoren für Baukaufobjekte in Köln derzeit etwas besser aus als in Düsseldorf so die Empfehlung Justs. Fast völlig zum Erliegen ist hingegen das Interesse von Private-Equity-Investoren gekommen. "Die rufen bei mir nur noch äußerst selten an", bestätigt Just diese Einschätzung.

Stabile und ausgeglichene Wohnungsmärkte

Deutlich stabiler präsentiert sich das Bild der beiden Wohnungsmärkte. Vor dem Hintergrund der in vielen Staaten zu beobachtenden Immobilienblase mit überteuerten Preisen stellt sich der deutsche Wohnungsmarkt deutlich stabiler dar. Das gilt auch für die beiden Wohnungsmärkte Köln und Düsseldorf. Mit Eigentumsquoten von jeweils nur rund einem Viertel bis einem Drittel liegen beide Städte deutlich unter der bundesweiten Quote. "Das wirkt wie ein Puffer und verhindert Preisausbrüche", so Just in seiner Analyse. Als weiteren wichtigen Indikator für einen vergleichsweise gesunden Wohnungsmarkt sieht der Immobilienexperte die deutliche Differenz zwischen den Kaufpreisen für Neu- und Bestandsbauten. Diese Differenz ist seit Anfang der 90er Jahre trotz einiger Schwankungen deutlich gestiegen. Im Gegensatz zu anderen Gemeinden im Lande sehen die Demografen für beide Städte zudem weitere Zuwanderungen, die die Gesamteinwohnerzahl in beiden Fällen weiter steigen lassen. Diese Stabilität begründet Just mit der spezifisch deutschen Förderlandschaft, der geringen Wohneigentumsquote sowie der strengeren Kreditprüfungen in Deutschland. Ãœbertreibungen wie z.B. in Spanien, den USA oder einigen Golfstaaten seien dadurch nicht möglich. "Diese Ãœbergenauigkeit ist jetzt ein Vorteil", erklärte Just. Zudem sind rund die Hälfte der Wohnungsbesitzer so genannte "Küchentischvermieter". Das wiederum bedeutet, dass in Großstädten wie Düsseldorf und Köln Großinvestoren kaum in der Lage sind, eine marktbeherrschende Stellung zu erringen. Bei den Durchschnittspreisen für ein (frei stehendes) Eigenheim liegen beide Standorte etwas mehr als 100.000 Euro auseinander. In Köln kommt man rund 390.000 Euro an ein solches Eigenheim, in Düsseldorf muss der Käufer im Durchschnitt rund eine halbe Million Euro hinblättern, die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen zogen ebenfalls kontinuierlich an. Hier liegt die durchschnittliche Kaufpreisspanne für Neubauwohnungen zwischen 2500 (Köln) und etwas mehr als 2750 Euro pro Quadratmeter.

Köln und Düsseldorf mit höchster Zentralität

Die rheinischen Standorte Köln und Düsseldorf liegen auch im Bereich der Einzelhandelsimmobilien nahezu auf Augenhöhe. Beide Städte profitieren von ihrem "Speckgürtel" wie kaum eine andere Stadt. Gleichzeitig weisen sie eine der höchsten Kaufkraftkennziffern aus, auch wenn hier die Landeshauptstadt noch um Einiges vor der Millionenstadt liegt. Trotz stetig gestiegener Spitzenmieten in den Toplagen verlief die Entwicklung grundsätzlich genau entgegen der Lehrbuchmeinung. Waren es zunächst die Investoren, die sich in die Toplagen einkauften, folgten diesem Trend die Schar der internationalen Filialisten. Aber selbst als die wirtschaftlichen Indikatoren auf Wachstum standen, blieb der deutsche Verbraucher relativ zurückhaltend. Erst das Weihnachtsgeschäft des vergangenen Jahres sorgte so für etwas Euphorie. Auch hier unterscheiden sich beide Märkte nicht nur in Nuancen.

Während in Düsseldorf die Einzelhandelsmieten in den Stadtteillagen wesentlich stärker stiegen, blieben die Spitzenmieten in den besten Lauflagen in Köln wesentlich konstanter. Trotz aller Bemühungen um eine kommunale Zusammenarbeit plädierte Just daher auch weiterhin für eine Standortkonkurrenz der beiden benachbarten Großstädte. Zwar betrachten internationale Investoren Köln und Düsseldorf als einen Immobilienstandort, die sorgfältig gepflegte Konkurrenz beider Städte dürfte aber auch hier eher zum Vorteil gereichen. "So behalten beide Städte ihre Diversifikationsvorteile", auch wenn beide Städte in vielen anderen Aspekten (Medienstandort, Stadtflucht, Stadtbahnbau u.a.) durchaus parallel laufende Entwicklungen durchmachen. So liegen derzeit in der Landeshauptstadt gleich zwölf Pläne für Hochhäuser in der Schublade. In Köln hatte der Kölner Stadtrat bereits vor Jahresfrist ein so genanntes "Höhenkonzept" und damit ein vorläufiges Ende vieler Hochhauspläne beschlossen. Hier unterscheiden sich beide Städte nahezu vollständig.