Die Marktberichte über den Kölner Gewerbemarkt überbieten sich derzeit in Jubelarien. So eben gab das bundesweit tätige Maklerhaus BNP Paribas Real Estate die dezidierten Zahlen für den Kölner Büroflächenmarkt heraus. 173.000 Quadratmeter Büroflächen wurden demnach in den ersten sechs Monaten vermittelt. Auch die anderen beiden Marktberichte, herausgegeben von den beiden Kölner Immobilienberatungsfirmen Greif & Contzen und Mortag & Larbig, klangen ähnlich euphorisch. Allerdings gab es in der Summe durchaus Unterschiede. Den höchsten Flächenumsatz im Segment der Büronutzung ermittelte das Maklerunternehmen Mortag & Larbig mit 198.000 Quadratmetern. Das waren nach Ansicht der Makler 59 Prozent mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (2010: 117.000 Quadratmeter). Bei Greif & Contzen gab man sich mit einer ermittelten Fläche von 160.000 Quadratmeter deutlich zurückhaltender. Auch sonst agierte der Kölner Traditionsmakler deutlich zurückhaltender als die Konkurrenz. So erwarten die Analysten von Greif & Contzen für das Gesamtjahr 2011 einen lediglich moderaten Anstieg auf 260.000 Quadratmeter voraus. Deutlich optimistischer klingt das bei BNP Paribas Real Estate. Hier ermittelten die Marktexperten eine Vermietungsleistung von rund 173.000 Quadratmeter Bürofläche. Das entspricht nach statistischer Basis fast einer Verdopplung.

Großabschlüsse sorgen für Schub / Breite des Aufschwungs noch nicht erreicht

Alle drei hatten dabei die beiden größten Bürodeals mit in ihre Halbjahresrechnung aufgenommen. Die Rheinenergie AG wird 45.000, der Spezialchemiekonzern Lanxess AG im "maxCologne" weitere 38.000 Quadratmeter Bürofläche anmieten. Damit entfällt knapp die Hälfte der Gesamtvermietung auf lediglich zwei Abschlüsse, die für den eher kleinteiligeren Kölner Büromarkt eher die Ausnahme denn die Regel sind. Zieht man die beiden Großabschlüsse aus der Gesamtrechnung ab, ergibt sich ein eher verhaltenes Bild. Folgerichtig ergaben sich für das erste Halbjahr auch deutlich unterschiedliche Gewichtsverteilungen bei den Branchen (Industrieunternehmen) und den Bürostandorten. So ist nach Rechnung von BNP Paribas der Bürostandort Braunsfeld/Ehrenfeld durch die Anmietung der Rheinenergie AG mit knapp einem Drittel (32 Prozent) am Gesamtvolumen führend. Auf Rang zwei folgt der Bürostandort Deutz, der wesentlich von der lanxess-Anmietung profitierte. Nach Lesart von BNP ergibt sich daraus ein Anteil von knapp einem Viertel für den Bürostandort Deutz (24 Prozent). Die linksrheinische Innenstadt rutscht mit einem Flächenanteil von 23 Prozent auf Rang drei zurück.

Leerstand leicht gesunken

Trotz der deutlichen Steigerung der Vermietungsleistung ging der Leerstand im Kölner Büromarkt nur leicht zurück. BNP Paribas ermittelte einen Rückgang von rund einem Prozent auf 680.000 Quadratmeter. Deutlich stärker war dieser Entlastungseffekt im Marktbericht von Mortag & Larbig. Hier registrierten die Marktexperten einen Rückgang von 9,1 auf 8,5 Prozent, in absoluten bedeutet das einen Rückgang von 673.000 auf 625.000 Quadratmeter, und das bei deutlich gestiegener Bauleistung. Im Bericht von Greif & Contzen sank der Leerstand von acht auf 7,6 Prozent. In absoluten Zahlen sind das rund 600.000 Quadratmeter. Trotz dieser Unterschiede ist der Trend für den Kölner Immobilienmarkt klar positiv. Voraussetzung ist allerdings, dass die hohe Nachfrage bis zum Jahresende anhält und die Weltwirtschaft der lokalen Konjunktur und damit der Nachfrage nach Büroflächen keinen Strich durch die Rechnung macht.

Mieten ziehen mehr oder weniger an

Bei den Mieten macht sich der positive Markttrend in steigenden Mietpreisen bemerkbar. Alle drei Maklerhäuser verzeichnen hier einen in der Regel moderaten Anstieg auch bei den durchschnittlichen Mietpreisen. Bei Greif & Contzen liegen die Spitzenmieten in einer Spanne von 23 bis 35 Euro pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Mietpreis auf dem Büroflächenmarkt war jedoch mit 11,08 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Gegenüber dem Sommer 2010 bedeutete das dennoch ein stattliches Wachstum von 2,8 Prozent. Die gewichtete Spitzenmiete blieb jedoch mit 21 Euro pro Quadratmeter konstant. Auch bei Mortag & Larbig stieg die Durchschnittsmiete von 10,71 auf 10,92 Euro an, das Wachstum lag hier mit rund zwei Prozent etwas niedriger. Während Greif & Contzen das Spitzensegment konstant sieht, steigt die gewichtete Spitzenmiete in den Marktberichten von Mortag & Larbig auf 20,30, bei BNP Paribas sogar auf 21,60 Euro pro Quadratmeter an. Hier macht sich vor allem die durch die lanxess-Anmietung bedingte positive Entwicklung im rechtsrheinischen Standort Deutz bemerkbar.

Trotz der positiven Vorzeichen und Marktentwicklung in den ersten sechs Monaten sehen auch die Experten der Maklerhäuser einige Entwicklungen kritisch. So bemängelt etwa das Maklerhaus Greif & Contzen, dass der zu beobachtende konjunkturelle Aufschwung sich noch nicht in der Breite auf das Vermietungsgeschäft im Bürosegment übertragen habe. Für Mortag & Larbig hat sich der Druck auf die Mietvertragslaufzeiten weiter erhöht. Sie lag im ersten Halbjahr 2011 bei nur noch rund vier Jahren. Vor allem kleinere Mieteinheiten weisen mit durchschnittlich 3,63 Jahren Mietlaufzeit eine weiter gesunkene Laufzeit auf. Der weitere Rückgang macht das Geschäft mit Büroimmobilien für Investoren damit risikoreicher oder – anders ausgedrückt – anstrengender. Lediglich BNP Paribas Real Estate zeigte sich vom Kölner Immobilienmarkt überzeugt. Mit einer voraussichtlichen Vermietungsleistung von mehr als 300.000 Quadratmeter war die Schätzung der BNP-Tochter auch die mit dem höchsten Wert. Mortag & Larbig erwarten 271.000, Greif & Contzen 260.000 Quadratmeter vermittelte Büroflächen. Die Trendprognose ist – allen Detailunterschieden zum Trotz allen drei gemein. Das Jahr 2011 wird ein gutes Jahr für den Kölner Immobilienmarkt.