Der Kölner Markt für Büroflächen hat im abgelaufenen Jahr 2010 deutlich zulegen können. Das ist das Ergebnis der aktuellen Marktanalyse des Kölner Maklerunternehmen Mortag & Larbig Immobilien GmbH. Mit 271.000 Quadratmeter vermieteter Bürofläche im Stadtgebiet lag das Jahresergebnis 2010 um immerhin 19 Prozent über dem Niveau des vergangenen Jahres. Das Zehn-Jahres-Mittel (207.000 Quadratmeter) wurde sogar um 24 Prozent übertroffen. Neben der guten konjunkturellen Rahmenbedingungen machte das Maklerhaus im vergangenen Jahr auch ein Ende der Entscheidungsverlagerungen verantwortlich. Dabei profitiert die Millionenstadt am Rhein von der breiten Branchenstruktur. Allerdings bleiben die unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit einem Anteil von 38,2 Prozent weiterhin die größte Nachfragergruppe. Etwas mehr als ein Viertel der vermittelten Büroflächen gingen an Mieter aus der ITK-Branche. 12,5 Prozent der neu vermieteten Büroflächen entfielen auf Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung. 8,4 Prozent wurden von Versicherern, 6,2 Prozent von der öffentlichen Verwaltung angemietet, so der aktuelle Marktbericht weiter.

Als ebenfalls positiv werteten die Marktexperten die Tatsache, dass die Umsatzzahlen im Vergleich zu manch anderem Jahr keine Großanmietungen jenseits der 10.000 Quadratmeter-Marke aufwies. Der größte Einzeldeal war nach Angaben des Makler die Anmietung der Firma Energiebau Solarstromsysteme GmbH mit einer Mietfläche von 9000 Quadratmeter. Der Großteil der zugrunde gelegten Anmietungen waren jedoch kleinere Flächen mit einer Größe von weniger als 500 Quadratmeter. Damit lag dieses Nachfragesegment erneut vorne. Entgegen manch anderer Studie erreichte die gewichtete Spitzenmiete auch in diesem Jahr nicht die 20-Euro-Marke, auch wenn sie um einen halben Euro auf 19,50 Euro angestiegen ist. Deutlich zurück ging es hingegen bei der durchschnittlichen Miete. Nach 11,20 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2009 sank dieser Wert im vergangenen Jahr auf 10,71 Euro pro Quadratmeter. Fast die Hälfte aller Anmietungen fand jedoch in so genannten B-Lagen statt. Mehr als 45 Prozent der Vermietungen fanden im Stadtbezirk Innenstadt statt, darunter auch 17.700 Quadratmeter im Rheinauhafen sowie weitere 16.374 Quadratmeter am Standort Deutz. Die durchschnittlichen Mietpreise waren im Teilsegment Rheinauhafen mit 17,73 Euro pro Quadratmeter

Anzeichen für weitere Erholung

Ein weiteres Indiz für eine gesunde Marktentwicklung ist der weitere Rückgang der Untermietflächen. Deren Summe nahm vor allem im zweiten Halbjahr vergangenen Jahres weiter ab. Auch bei den gewährten "incentives" gebe es eine leichte Abnahme. Vor allem Großmieter zahlten dabei eher einen höheren Preis. Die Mietdauer der überwiegenden Zahl der abgeschlossenen Mietverträge lag in einer Spanne zwischen drei und fünf Jahren. Mit 4,3 Jahren lag der durchschnittliche Wert deutlich unter dem Vorjahreswert von 4,7 Jahren. Vor allem Mietverträge über kleinere Büroflächen wurden dabei eher kurzfristig abgeschlossen. Stabil bleibt hingegen das Niveau des Leerstands. Mit 673.000 Quadratmeter kommt das Kölner Maklerhaus, was einer Quote von 9,1 Prozent. Damit hat sich bei diesem Kriterium nichts geändert. Die niedrigsten Leerstände registrierten dabei die rechtsrheinischen Bürostandorte Deutz, Mülheim und Porz. Als problematisch stuften die Büroexperten des Maklerhauses den relativ hohen Anteil älterer Bürogebäude am Gesamtmarkt ein. Das aber lasse sich durch gezielte Aufwertungen wenigstens in Teilen abbauen. Trotz einiger laufender Großprojekte wie dem maxCologne oder das Westgate ist die Summe der projektierten Neubauflächen im vergangenen Jahr deutlich zurückgegangen. In rund 30 Projekten werden in Kürze weitere 440.000 Quadratmeter Bürofläche fertig gestellt. Für das kommende Jahr soll diese Zahl noch weiter zurückgehen. Tatsächlich fertig gestellt wurden im vergangenen Jahr nur 80.000 Quadratmeter, im kommenden Jahr soll sich diese Zahl noch einmal halbieren. Im Krisenjahr 2009 kamen Projekte mit insgesamt 200.000 Quadratmeter neu auf den Markt.

Der Ausblick auf das laufende Jahr fällt trotz der wenig schmeichelhaften Ãœberschrift "Keine großen Sprünge" positiv aus. Dank des soliden Segments kleinerer Anmietungen soll auch das Jahr 2011 wieder positiv ausfallen. Ein ähnlich hohes Niveau wie 2010 wäre ein Erfolg, allerdings gegen die Büroexperten von einem Büroflächenumsatz von rund 240.000 Quadratmeter aus, so die Prognose des Maklerhauses. Die Durchschnittsmieten werden aber im laufenden Jahr wieder ansteigen. Das Spitzenmietniveau wird auch in diesem Jahr die 20-Euro-Marke nicht nachhaltig überspringen. Leicht zurückgehen wird dabei der Leerstand in Köln. Das liegt aber vor allem an der geringen Zahl der Fertigstellungen im laufenden Jahr.