Das bisherige Rekordjahr aus dem Jahr 2006 mit einem Flächenumsatz von 295.000 Quadratmeter wurde zwar im vergangenen Jahr nicht erreicht. Trotzdem zeigten sich die Verantwortlichen der Kölner Niederlassung von Atisreal mit dem Ergebnis zufrieden. Gegenüber dem Jahr 2007 konnte die Vermietungsleistung um immerhin vier Prozent gesteigert werden. "Zu diesem hervorragenden Resultat hat insbesondere die lebhafte Nachfrage in der Innenstadt beigetragen, auf die ein Großteil des Umsatzes entfiel. Erfreulich ist auch, dass der Flächenumsatz ohne den Einfluss besonderer Großdeals wie im Jahr 2006 zustande kam. Das Ergebnis wurde insgesamt von einer breiten Nachfrage über alle Größenklassen getragen", fasst Jens Hoppe, Geschäftsführer der Atisreal GmbH und Leiter der Kölner Niederlassung.

Mehr als die Hälfte in der Kölner City

Mit fast 59 Prozent konzentriert sich die Nachfrage wie in den Vorjahren zum größten Teil auf die Kölner Innenstadt. Die linksrheinischen Innenstadtlagen konnten 2008 gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zulegen, als auf sie knapp die Hälfte des Flächenumsatzes entfiel. Mit rund zwölf Prozent liegt der Teilstandort Ehrenfeld/Braunsfeld deutlich abgeschlagen auf dem zweiten Rang, gefolgt von Kalk/Mülheim (rund sechs Prozent) und Ossendorf/Nippes (gut fünf Prozent). Bei der Verteilung der Flächenumsätze auf die Größenklassen waren vor allem kleinere Büroräume bis 500 Quadratmeter gefragt (knapp 28 Prozent). Auch Verträge von 2000 bis 5000 Quadratmetern legten mit einem Anteil von gut 22 Prozent gegenüber 2007 deutlich zu.

Wie im Vorjahr führten die Beratungsgesellschaften die nachfragenden Branchen mit knapp einem Fünftel der Gesamtnachfrage an. Unternehmen aus Transport und Verkehr, die mit gut 19 Prozent fast 17 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr zulegen konnten, folgten knapp dahinter. Die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen gehörte im Jahr 2008 ebenfalls zu den am stärksten nachfragenden Gruppen (rund 18 Prozent). Auf dem vierten Platz rangieren Unternehmen aus Medien und Werbung (knapp zwölf Prozent). Deutlich verloren haben hingegen Handelsunternehmen, Unternehmen dieser Branche reduzierten ihren Anteil am Gesamtflächenumsatz von zwölf Prozent in 2007 auf nur noch gut drei Prozent.

Sinkende Leerstände – uneinheitliche Mietpreise

Im Verlauf des vergangenen Jahres verringerte sich der Leerstand leicht um gut drei Prozent (auf 601.000 Quadratmeter), wovon knapp drei Viertel eine normale Flächenqualität aufweisen. Die stark nachgefragten modernen Büroräume gingen um 9 Prozent (auf 122.000 Quadratmeter ) zurück; der Anteil der kaum noch marktgängigen unsanierten Flächen ist mit knapp 5 Prozent vergleichsweise gering. Die Leerstandsquote ist innerhalb eines Jahres auf 8,3 Prozent gesunken.

Die Flächen im Bau reduzierten sich um rund 19 Prozent (auf 284.000 Quadratmeter) und werden voraussichtlich alle noch in diesem Jahr fertig gestellt. Das Baugeschehen konzentriert sich auf lediglich vier Teilmärkte: das rechtsrheinische Deutz (Anteil: 56 Prozent, wovon dem Markt aber nur ein geringer Teil zur Verfügung steht), die Innenstadt (auch hier sind nur ein Fünftel der Neubauflächen noch nicht vermietet), Ehrenfeld/Braunsfeld und Bayenthal/Marienburg. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot hat infolge des Leerstandsabbaus und des starken Rückgangs der verfügbaren Flächen im Bau um gut 9 Prozent abgenommen (auf 671.000 Quadratmeter ).

Die Kölner Spitzenmiete hat noch einmal um knapp zwei Prozent zugelegt (auf 21,50 Euro/ Quadratmeter ) und wird mit großem Abstand in der City erzielt. In den übrigen Teilmärkten gaben die Höchstmieten im Jahresverlauf 2008 überwiegend leicht nach. Lediglich in Sülz/Lindenthal und den westlichen Nebenlagen haben sie angezogen. Die Durchschnittsmieten konnten dagegen in allen Teilmärkten der City- und Cityrandlagen zulegen, in den Nebenlagen gingen sie jedoch leicht zurück. Damit entwickelten sich auch im vergangenen Jahr die Büromietpreise uneinheitlich.

Stabile Aussichten für 2009

"Aufgrund der relativ hohen Stabilität des Kölner Büromarkts ist trotz der schwierigen Rahmenbedingungen für 2009 nicht von einem deutlichen Einbruch des Flächenumsatzes auszugehen", betonte Jens Hoppe. Wegen der relativ geringen Menge neu auf den Markt kommender, unvermieteter Büroflächen rechnet der Immobilienmarktexperte mit einer Stabilisierung des Leerstands auf heutigem Niveau. Wer als Investor inzwischen über moderne Bürogebäude verfügt, darf sich hingegen freuen. Moderne Flächen mit kurzfristiger Verfügbarkeit werden langsam knapp, sodass die Büromieten zumindest im Spitzensegment kaum Rückgänge verzeichnen werden.

Die genauen Zahlen zu den Teilmärkten wird der Immobilienvermittler Atisreal voraussichtlich Mitte Februar dieses Jahres in seinem Office Market Report 2009 bekannt geben. Dabei untersucht das Unternehmen die neun wichtigsten Immobilienstandorte in Deutschland.