Trotz des deutlichen Umsatzrückgang beim Verkauf von gewerblich genutzten Immobilien bezeichnete die Experten des Immobilienberatungsunternehmens Atisreal die Entwicklung als moderat. Gleich um 34 Prozent ging der Umsatz beim Verkauf gewerblicher Immobilien im vergangenen Jahr 2008 zurück, das gesamte Umsatzvolumen sank auf rund 1,2 Milliarden Euro. Im Gegensatz zu den anderen großen deutschen Immobilienmärkten konnte sich die Domstadt allerdings noch recht gut behaupten. Als Beweis gab das bundesweit tätige Maklerhaus an, dass vor allem Einzelverkäufe für das vergleichsweise positive Ergebnis verantwortlich waren. "Köln ist der einzige Standort, an dem mit einer Zunahme von gut sieben Prozent ein höherer Umsatz mit Einzeldeals erzielt werden konnte als im Vorjahr", betont der Leiter der Kölner Niederlassung von Atisreal, Jens Hoppe. "Auch der Einbruch bei den Portfoliotransaktionen war nicht ganz so stark wie an anderen Standorten." Insbesondere aufgrund von Paketverkäufen, die noch im ersten Quartal 2008 abgeschlossen wurden, ist der Portfolioanteil mit gut 32 Prozent noch vergleichsweise hoch", so Hoppe weiter.

Weniger Immobilienverkäufe – Käufergruppen breit gestreut

Insgesamt musste der Kölner Gewerbegebiet im vergangenen Jahr fast eine Halbierung der Verkaufsfälle verkraften. Nach 141 Immobilien wechselten 2008 lediglich 74 Gewerbeimmobilien den Besitzer. Dabei lag allerdings der durchschnittliche Kaufpreis der Objekte mit 16 Millionen Euro deutlich über dem Wert aus dem Vorjahr (2007: 13 Millionen Euro). Die meisten Gewerbeimmobilien gingen dabei zu einem Kaufpreis zwischen 25 und 50 Millionen über den Tisch. Der Anteil von Objekten mit maximal zehn Millionen Euro Kaufpreis sank hingegen deutlich ab. Auch der Anteil der großen Immobiliendeals ab 50 Millionen Euro sank bezogen auf das Gesamtvolumen deutlich. Deren Gesamtsumme machte im vergangenen Jahr gerade einmal ein Fünftel des gesamten Investitionsvolumens aus. Breit gestreut waren hingegen die verschiedenen Käufergruppen. Jeweils 13 Prozent Marktanteil wiesen dabei die Immobilien-Aktiengesellschaften, die Projektentwickler und die so genannten "Corporates" auf. Offene Fonds (elf Prozent) und Versicherungen (zehn Prozent) folgten auf den weiteren Plätzen. Equity- und Real-Estate-Fonds agierten hingegen deutlich zurückhaltender und erreichte als Käufergruppe nur noch marginale Bedeutung. Köln ist darüber hinaus unter den größten Immobilienmärkten der Standort mit dem geringsten Anteil ausländischer Investoren. Lediglich 29 Prozent der registrierten Käufer hatten ihren Stammsitz außerhalb der Landesgrenzen, berichtet Atisreal weiter. Allerdings hat sich umgekehrt der Anteil der Verkäufer aus dieser Gruppe hat sich mit 14 Prozent ungefähr verdoppelt. Hier waren Projektentwickler im vergangenen Jahr mit einem Marktanteil von 30 Prozent die aktivste Gruppe, gefolgt von Privatanlegern (16 Prozent) und Banken (14 Prozent)

City-Büroobjekte sind Favoriten – Rendite steigt leicht an

Wie schon in den Vorjahren bleiben Büroimmobilien des Investors liebstes Handelsobjekt. Ihr Anteil sank zwar mit nur noch 44 Prozent deutlich ab. Im Vorjahr waren noch 65 Prozent aller gehandelten Investitionsobjekte Büroimmobilien. Dafür stieg der Anteil der Einzelhandelsimmobilien im Jahresvergleich von 15 auf 29 Prozent an. Sieben Prozent der Immobilienverkäufe entfielen auf das Logistiksegment. Mehr als die Hälfte aller veräußerten Immobilien standen im vergangenen Jahr im Bereich der Innenstadt (inklusive dem Standort Deutz), mit 55 Prozent etwas weniger als im Vorjahr. Der Anteil von Immobilien in Cityrandlagen sank sogar von 27 auf 17 Prozent. Gestiegen sind hingegen die Umsätze in den so genannten Nebenlagen. Ihr Anteil schnellte 2008 auf 25 Prozent hoch. Zwar machte sich die Finanzmarktkrise auf dem Kölner Gewerbeimmobilienmarkt bemerkbar. Aber zumindest aus Investorensicht muss das nicht prinzipiell negativ sein. Mit einem Anstieg von immerhin 35 Basispunkten erreichte die durchschnittliche Rendite mit 5,4 Prozent wieder den Wert von Ende 2006.

Aussichten für 2009 von Unsicherheit geprägt

Wie in vielen anderen Branchen auch legen sich die Experten von Atisreal auf für den Kölner Investmentmarkt nicht fest. "Die weitere Entwicklung des Kölner Investmentmarkts und des Transaktionsvolumens ist vor dem Hintergrund des schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfelds, zusammen mit der nach wie vor zurückhaltenden Vergabe von Finanzierungen, schwierig zu beurteilen", erklärte Hoppe. Das liege seiner Meinung in erster Linie an der zögernden Haltung der Banken. Zwar gebe es weiterhin ein großes Interesse am Investitionsstandort Köln. Aber wenn sich die Kreditwirtschaft mit dem Verleihen von Kapital für den Immobilienerwerb in diesem Segment eher zurückhält, werden eben auch exakte Prognosen schwieriger. Tendenziell sei aber davon auszugehen, dass das Transaktionsniveau auf dem Kölner Markt für Gewerbeimmobilien auch im laufenden Jahr weiter rückläufig sein wird, so der Immobilienexperte abschließend.