Das Geschäftsjahr 2009 war für den Kölner Immobilienkonzern GAG Immobilien AG ein Jahr der Veränderungen. Nicht nur der Vorstand wechselte komplett, nach der ehemalige Vorstandssprecher Günter Ott nach Unregelmäßigkeiten bei der Sanierung der ehemaligen Zentrale am Kölner Heumarkt seinen Hut nehmen musste. Auch bei der internen Organisation, dem normativen Leitbild des Unternehmens und nicht zuletzt der strategischen Ausrichtung gab es gravierende Veränderungen. Dabei blickten die Verantwortlichen der stadtnahen Gesellschaft am heutigen Dienstag bei der Bilanzpressekonferenz auf ein durchaus erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Allerdings kam die Erhöhung des Konzernergebnisses auf 31,044 Millionen Euro (Vorjahr: 17,933 Millionen Euro) in erster Linie aufgrund einer veränderten Steuerlast zustande. Das Ergebnis vor Steueraufwendungen blieb mit 24,816 Millionen Euro nach 24,042 Millionen im Jahr zuvor fast unverändert. Die Umsätze erhöhten sich von etwas mehr als 290 auf fast 299 Millionen Euro, die Sollmieten stiegen um 8,4 Prozent auf 184,1 Millionen Euro (Vorjahr:175,7 Millionen Euro), der Wohnungsbestand um 718 auf etwas mehr als 42.000 Wohnungen. Gleichzeitig verringerte das Management die Instandhaltungsaufwendungen deutlich von 61,687 auf 47,5 Millionen Euro. Auch die Zahl der neu errichteten und sanierten Wohnungen sank vom hohen Vorjahresniveau von über 2000 auf zuletzt 1512 Wohneinheiten. Durch den Ankauf von Grundstücken und Wohngebäuden eines Bauträger stieg zugleich aber das Investitionsvolumen insgesamt auf einen neuen Rekordwert von 208,36 Millionen Euro an. Zum Vergleich: Im Jahr zuvor investierte der Konzern 156 Millionen Euro in seinen Bestand.

Mehr Neubau – weniger Sanierungen

Mit der Fertigstellungen mehrerer teilweise denkmalgeschützter Objekte (Germania-Siedlung in Köln-Höhenberg oder Blauer Hof in Buchforst) und der parallelen Erhöhung der fertiggestellten Neubauwohnungen hat der Konzernvorstand zudem eine strategische Neuausrichtung vollzogen. Dies soll auch in diesem und den laufenden Jahren weitergehen, wie die Verantwortlichen weiter ausführten. Bis zum Jahr 2014 will das Unternehmen pro Jahr 100 bis 110 Millionen Euro in neue Wohnungen investieren, danach soll das Neubauvolumen auf einen "Normalwert" von rund 50 Millionen Euro reduziert werden, erklärte Finanzvorstand Uwe Eichner. Die dazu notwendigen Kredite muss sich das Unternehmen ausleihen. Weil jedoch der bisherige Hauptkapitalgeber, die VFA, im vergangenen Jahr in der landeseigenen NRW.Bank aufging, befürchtet Eichner mittelfristig das Ende der zinsgünstigen Kredite. Derzeit zahlt die GAG im Durchschnitt für ihre langlaufenden Verbindlichkeiten einen Zinssatz von drei Prozent. "Weil sich die NRW.Bank als normale Bank aufstellen will und das Land bereits angekündigt hat, bis 2012 keine zinsbegünstigten Kredite mehr auszuzahlen, wird die Zinsbelastung steigen", räumte Eichner ein. Zwar wird der nicht ausgeschüttete Konzerngewinn in Höhe von rund 19 Millionen Euro als Gewinnrückstellung zur Stärkung des Eigenkapitals eingestellt. Weil das Unternehmen sich bis 2014 aber ehrgeizige Ausbauziele vorgenommen hat, werden auch die Verbindlichkeiten – derzeit über 1,6 Milliarden Euro – weiter ansteigen. "Wir müssen in Zukunft weiter proftabel arbeiten", erläuterte Eichner.

Neuorganisation der Vorstandsressorts

Zur Professionalisierung der Unternehmensstrukturen gehört folgerichtig auch die Organisation. So wurden im vergangenen Jahr eine interne Revisionsabteilung an den Start gebracht. Ein regelrechter Traditionsbruch war für die Mitarbeiter die Umstellung von der alten Mietverwaltungssoftware auf SAP. Trotz diverser Anlaufschwierigkeiten sei man jetzt gut aufgestellt. Die Grubo Bauabwicklung wurde endgültig in den GAG-Konzern eingemeindet, sämtliche Mitarbeiter der Grubo erhielten neue Arbeitsverträge, die ehemalige Schwestergesellschaft wird zum reinen (inaktiven) Bestandshalter. "Damit haben die internen Leistungsverrechnungen ein Ende", erläuterte Finanzfachmann Eichner den Sinn dieser Maßnahme. Und dank der Neubesetzung des Vorstands mit den beiden Fachfrauen Kathrin Möller (seit 1.1.2009 für den Bereich Technik) und Sybille Wegerich (seit dem 1.1.2010 für den Bereich Immobilienmanagement) sind seit Jahresanfang auch die Zuständigkeiten neu verteilt worden. So kümmert sich Möller um den gesamten Bereich Bau und Vertrieb, ihre Vorstandskollegin Wegerich betreut das Bestands- und Sozialmanagement, während die Bereiche Finanzen, Personal, Recht und EDV bei Eichner verbleiben.

Privatisierung und Bauträgergeschäft als Nebenerwerb

Trotz der jüngsten Erfolgsmeldung der 2000. privatisierten Wohnung im Programm "Mieter werden Eigentümer" und der inzwischen erreichten Gewinnschwelle im Bauträgergeschäft will der GAG-Vorstand keine neuen Experimente in diesem Bereich. "Ein Projekt Madaus-2 wird es nicht geben", stellte Finanzvorstand Eichner klar, nachdem man auf dem Gelände im Kölner Stadtteil Merheim mehrfach gegensteuern musste und dabei erhebliche Verluste einfuhr. Auch bei der Privatisierung will man eher zurückhaltend agieren. Das Problem beschreiben die Verantwortlichen so: Weil in immer mehr Gebäuden Wohnungen privatisiert wurden, gibt es nun zunehmend Konflikte zwischen ehemaligen Nachbarn, die heute Mieter auf der einen und Eigentümer auf der anderen Seite sind. Viele langjährige Mieter wollen zudem schlicht die eigenen vier Wände nicht kaufen. "Der Käse bekommt immer mehr Löcher", so die Metapher für die Entwicklung im Immobilienbestand. Statt also immer neue Gebäude für deine Privatisierungsstrategie bereit zu stellen, will man sich eher auf den Verkauf der restlichen Wohneinheiten konzentrieren. Folgerichtig ging das Verkaufsvolumen aus diesem Segment im vergangenen Jahr mit 21,759 Millionen Euro um mehr als zehn Prozent zurück (2008: 24,7 Millionen Euro). Auch beim Bauträgergeschäft gab es einen Rückgang von 125 auf 112 Einheiten im abgelaufenen Geschäftsjahr. Die Erlöse hier betrugen rund 30 Millionen Euro und erwirtschafteten erstmals seit Jahren keinen Verlust mehr.

Forderungen an Politik und Gesetzgeber

Die Tatsache, dass die Vorstandsressorts nun durchgängig mit Fachleuten und nicht mit "Politikern" besetzt sind, wie Eichner spitz bemerkte, sorgt außerdem für kritische Töne in Richtung Stadt. Als größter Bestandshalter denkmalgeschützter Gebäude wünschte sich Technikvorstand Möller in manchen Gegenden schnellere Entscheidungswege. Ein Kritikpunkt ist die Situation des Vingster Marktes. Direkt gegenüber hat der GAG-Konzern in mehreren Bauabschnitten einen kompletten Stadtteil saniert und neu errichtet. Was mit dem Vingster Markt zukünftig geschieht, ist derzeit aber noch offen. Hier gibt es Handlungsbedarf. Auch der Gesetzgeber bekam sein Fett weg. Zwar hat die GAG im vergangenen Jahr insgesamt sechs Millionen Euro in so genannte "Solardächer" investiert. Aber angesichts der Ankündigung der neuen Bundesregierung, bei der Einspeiseverordnung die Entgelte zu reduzieren, müsse man sicherlich das eine oder andere Projekt noch mal durchkalkulieren, ergänzte Eichner. Insgesamt hat sich trotz der Erhöhung der Verbindlichkeiten auf über 1,8 Milliarden Euro der faire Unternehmenswert ("Net Asset Value" oder NAV) mit mehr als 1,1 Milliarden Euro um rund 40 Millionen Euro erhöht. "Wir investieren heute in die stillen Reserven von morgen und übermorgen", beschrieb Vorstandsmitglied Wegerich die Strategie des mittelfristigen Investitionsprogramms. Vor dem Hintergrund einer steigenden Kreditaufnahme und ebenfalls steigender Zinslasten muss der Vorstand in Zukunft noch mehr auf seine Profitabilität achten. Trotz des positiven Jahresabschlusses ist die Eigenkapitalquote weiter unter die 20-Prozent-Marke gesunken. "Genau darauf achten die Banken", so Eichner abschließend.

Kommentar

Auch wenn der Chef des Aufsichtsrates am heutigen Tag nicht der Bilanz-PK beiwohnte, konnte man spüren, dass sich die Verantwortlichen für den Verbleib der GAG als städtische Gesellschaft ins Zeug legten. Zur Erinnerung: Die damalige CDU-FDP-Mehrheit im Kölner Stadtrat wollte das Unternehmen für schlappe 300 Millionen Euro regelrecht "verramschen". Ein guter Deal für die internationalen Investoren, ein ausgesprochen schlechter für die Stadt, die Bürger und die Mieter in den GAG-Wohnungen. Gut, dass dieser Ausverkauf damals wegen zweier Abweichler nicht zustande kam. Nicht nur der Kölner SPD-Chef, Jochen Ott, setzt sich vehement für den Verbleib der GAG im städtischen Besitz ein, und das ist gut so. Schließlich ist das Unternehmen mit einer durchschnittlichen Miete von 5,40 Euro Garant für eine preisgünstige Versorgung mit Wohnraum. Was, wenn nicht das, ist bitte kommunale Daseinsvorsorge, mag man die Freunde und Anhänger einer Privatisierung fragen wollen.

Und trotz dieser Wertsteigerung, die der Konzern auch im vergangenen Jahr wieder realisieren konnte, bleibt die Aufgabe keine leichte. Bauträgergeschäfte und Privatisierung bleiben das kleine Zubrot, das Kerngeschäft mit der Vermietung von Wohnungen muss weiter aufgehübst und ausgebaut werden, schließlich will die wachsende Stadt auch in den kommenden Jahren bezahlbaren Wohnraum bereit stellen. Und hier hat die GAG eine Schlüsselrolle. Allerdings kann die GAG diese Versorgung nicht alleine stemmen, insofern haben auch die Kritiker aus den Reihen der privaten Immobilieninvestoren Recht. Im vergangenen Jahr machten öffentliche Wohnungsunternehmen und genossenschaften den Großteil der Wohnraumversorgung unter sich aus, diese Aufgabe aber wird dem steigenden Bedarf nicht gerecht. Die Stadt ist demnach gut beraten, zumindest bis zum prognostizierten Höhepunkt der Bevölkerungsentwicklung günstige Wohnungsgrundstücke bereit zu stellen. Sonst wird das Ziel Millionenstadt in weite Ferne rücken. Die GAG wird ihren Beitrag leisten, das bestätigte die heutige Veranstaltung. Aber um die geforderten 3500 bis 4000 neuen Wohnungen pro Jahr bereit zu stellen, bedarf es privater und öffentlicher Bauherrn und Investoren und hier gibt es vielleicht den größten Handlungsbedarf.