Die börsennotierte stadtnahe Wohnungsgesellschaft GAG Immobilien AG hat am heutigen Mittwoch die Geschäftszahlen für das abgelaufene Geschäftsjahr präsentiert. Planmäßig habe man in diesem Jahr weniger Umsatz und folglich auch ein deutlich gesunkenes Konzernergebnis ausweisen müssen. "Das beunruhigt uns nicht wirklich", kommentierte der frisch gewählte neue Vorstandsvorsitzende der GAG Immobilien AG, Uwe Eichner. So fiel das Ergebnis vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen nach der vorliegenden Gesamtergebnisrechnung leicht von 125,4 auf 120,4 Millionen Euro. Das Ergebnis vor Steueraufwendungen lag mit 14,9 Millionen Euro ebenfalls deutlich unter dem Vorjahreswert von 24,8 Millionen Euro. Das Konzernergebnis schließlich fiel von 31 auf 18,2 Millionen Euro, so die Zahlen. Rund 485 Wohnungen hat die mit Abstand größte Wohnungsgesellschaft im Rheinland im Laufe des vergangenen Jahres fertig gestellt, nahezu alle mit öffentlicher Förderung. Allerdings soll die Zahl der fertig gestellten Wohnungen im laufenden Jahr wieder auf rund 800 ansteigen, so GAG-Technikvorstand Kathrin Möller. Das Bauträgergeschäft wurde um rund die Hälfte zurückgefahren, auch die Privatisierung im Rahmen des Programms "Mieter werden Eigentümer" ging weiter zurück. Hier sind von den ursprünglich 3856 Wohnungen im inzwischen 2177 privatisiert, die Erlöse daraus sanken im vergangenen Jahr von 21,7 auf 18,3 Millionen Euro. Eine Ausweitung des Programms aber lehnen Aufsichtsrat und Vorstand ab. "Das wäre Ausverkauf", kommentierte GAG-Chef Eichner.

Mittelfristig drohen hohe Belastungen

Nach die GAG in den zurückliegenden Jahren ihr Modernisierungs- und Neubauprogramm auf ein extrem hohes Niveau gehoben hatte, müssen Eichner und seine beiden Vorstandskolleginnen Möller und Sibylle Wegerich nun eine schwierige Wende der Geschäftsstrategie vollziehen. Mit einem vorhandenen Bestand von fast 42.000 Wohnungen so gut zu wirtschaften, dass sich daraus der Modernisierungs- und Instandhaltungsbedarf finanzieren lässt. Zukünftig wird der Bereich Neubau eher zurück- als hochgefahren. Die guten alten Zeiten, in denen die ehemals eigenständige Grubo mithilfe eines eigenen Kölner Wohnungsbauprogramms Hunderte Wohnungen aus dem Boden stampfte und so näher an den von der Politik gesetzten Zielvorgaben zu liegen, sind wohl auf absehbare Zeit vorbei, deutete der Vorstand in seinen weiteren Ausführungen an. Vielmehr müsse nun an anderen Kennzahlen geschraubt werden. So liegt derzeit der Instandhaltungsaufwand pro Quadratmeter bei 17,50 Euro, ein extrem hoher Wert im Vergleich zur privatwirtschaftlichen Konkurrenz. "Die liegt bisweilen bei fünf bis sechs Euro", so Eichner. Auch die jährlichen Mietausfälle von knapp 20 Millionen Euro sollen durch ein effizienteres Bewirtschaftungsmanagement sukzessive reduziert werden.

Die eigentliche Zeitbombe tickt noch sehr leise, sie könnte sich aber zu einer massiven Krise ausweiten, folgt man den Ausführungen des Vorstandschef. Weil die GAG in den vergangenen Jahren große Wohnungsbestände mit öffentlicher Mietbindung hochgezogen hatte, wird die Bilanz nicht nur durch steigende Abschreibungen belastet. Wenn die Mietbindung ausläuft, droht der Stadt nicht weniger als ein wohnungspolitischer Wettbewerb zu Lasten der einkommensärmeren Schichten. Um entsprechend vorgetragenen Forderungen und Kritik mancher Politiker an der Zielverfehlung die Luft zu nehmen, sind auch ungeschönte Worte notwendig. "So geht es nicht weiter. Das gefährdet die Existenz der GAG", schrieb Eichner der Politik ins Stammbuch. Gemeint sind die Neubauvorhaben ganzer Stadtquartiere, die mit dem Ausbauprogramm im Jahr 2003 gestartet war und in den Jahren 2006 bis 2008 ihren Höhepunkt erreichte. Eichner forderte angesichts der drohenden Mietpreissteigerungen auf breiter Front eine Verlängerung der Bindungsfristen. "Nur so können wir aus dieser Schere herauskommen", warnte der Immobilienfachmann.

Neue Großprojekte

Obwohl die Wohnungsgesellschaft ihre Investitionen in den Bestand sehr genau abstimmen muss, wird es auch zukünftig Großprojekte geben. Eines davon ist die im vergangenen Jahr beschlossene Neubebauung des Areals Langendahlweg, besser bekannt als "Millionenacker". Nach zwischenzeitlicher Anpassung steht nun der Bebauungsplan und die Erschließungsarbeiten werden in Kürze beginnen. In einem im Februar entschiedenen Wettbewerbsverfahren hatte sich der dänische Architekt und Stadtentwickler Lorenzen durchsetzen können. Die Schneise ist inzwischen gerodet, im Sommer dieses Jahres sollen die Erschließungsarbeiten an der dort geplanten Ringstraße beginnen, der anschließende erste Bauabschnitt wird mit eigenem Kapital, der zweite über Vorhabenträger finanziert werden. Geplant sind unter anderem ein Pflegeheim und eine Kindertagesstätte. Auch ein Mehrgenerationenhaus unter intensiver Betreuung der GAG ist angedacht. Das Kölner Planungsbüro ASTOC und ein weiterer Architekt werden bei den weiteren Detailplanungen helfen, berichtete Technikvorstand Kathrin Möller aus ihrem Geschäftsbereich. Das Carlswerk-Quartier und die Bebauung am Grüner Weg in Köln-Ehrenfeld, wo zuletzt ein weiteres Grundstück zum Gürtel hin erworben wurde, sind weitere größere Vorhaben der stadtnahen Wohnungsgesellschaft.

Trotz der Warnungen und der leicht rückläufigen Geschäftszahlen hält der Vorstand daran fest, der Hauptversammlung der börsennotierten Aktiengesellschaft eine Dividende in Höhe von 0,50 Euro je Anteilsschein vorzuschlagen. Die Stadt hält am Grundkapital der GAG Immobilien AG 12.884.630 Anteilsscheine, was einem Anteil von 72,45 Prozent entspricht. Ein Spekulationsobjekt ist die GAG-Aktie eher weniger, das zeigt der Blick auf den Chart. Das liegt nach Auskunft von Finanzfachmann Eichner am relativ geringen "freefloat". Für die Stadt jedenfalls zahlt sich die Beteiligung an der Wohnungsgesellschaft auch monetär aus. Rein rechnerisch ergibt sich darauf eine Dividende zugunsten der Stadt in Höhe von immerhin rund 6,4 Millionen Euro.