Am gestrigen Mittwoch legte der zweiköpfige Vorstand den aktuellen Geschäftsbericht für das Jahr 2006 vor. Trotz eines deutlichen Umsatz- und Ergebnisrückgang im Bauträgergeschäft habe man 2006 mehr Geld verdient. Nach HGB-Regeln verdiente die börsennotierte Aktiengesellschaft (50 Prozent des gesamten Grundkapitals sind stimmrechtslose Vorzugsaktien) im vergangenen Jahr 18,9 Millionen Euro. Insgesamt werden rund neun Millionen an die Aktionäre ausgeschüttet, der Rest geht als Gewinnrücklage in die Bilanz und damit in das Eigenkapital, wie Finanzvorstand Uwe Eichner erläuterte.

Konzerngewinn nach IFRS deutlich höher

Nach den internationalen Bilanzierungsregeln der IFRS lag der Jahresüberschuss mit 34,6 Millionen Euro sogar deutlich höher. „Die Handelsbilanz hat nur den Zweck die Dividende für die Aktionäre der GAG Immobilien AG zu bestimmten“, erklärt Eichner die Abweichung. Gegenüber dem Vorjahr konnte der Gewinn jedenfalls deutlich (+ 30 Prozent) gesteigert werden. Auch der operative Vash-Flow konnte spürbar erhöht werden.

Dabei ging das Ergebnis im Bauträgergeschäft deutlich zurück. Statt eines Gewinnbeitrags von 2,9 Millionen Euro wie in 2005 erwirtschaftete diese Sparte bei stark gesunkenen Umsätzen (von 37,8 auf 21,3 Millionen Euro) im vergangenen Jahr ein Minus in Höhe von 6,6 Millionen Euro. Das lag vor allem an der geringeren Nachfrage. Neben der zum Jahreswechsel 2005/2006 weggefallenen Eigenheimzulage musste der Vorstand aber auch andere Gründe einräumen. Vor allem bei den Bauträgerprojekten in Merheim und Dellbrück traten Probleme auf. In Merheim lag das u.a. auch an der Entscheidung über die Hubschrauberstation am Kalkberg, aber auch an der Fehleinschätzung, dass „wir an diesem Standort reine Eigentumsprojekte entwickelt haben“, wie Ott im Nachhinein zugab. Inzwischen wurde aber bereits gegen gesteuert. „Schon jetzt haben wir zur Jahreshälfte mehr Einheiten vermarktet als im gesamten Jahr zuvor“, ergänzt Finanzvorstand Uwe Eichner.    

Aus dem Gewinn wurden vom Überschuss 20 Millionen Euro in die Gewinnrücklage für zukünftige Investitionen in den Bestand und Neubaumaßnahmen eingestellt. Weil der Konzern jedoch im zurückliegenden Jahr durch Auflösung und Inanspruchnahme insgesamt rund 25 Millionen Euro aktivierte, gingen die für die weitere Instandhaltung vorgesehenen Rücklagen leicht auf 137,5 Millionen Euro zurück. Der Bilanzgewinn, der auch die Wertsteigerungen aus diesen Investitionen einbezieht, erhöhte sich in 2006 leicht auf 105,8 Millionen Euro (2005: 103 Millionen Euro). Trotzdem sieht man sich gut gerüstet für die nahe Zukunft.

Investitionen in 2007 auf Höchststand / Mieten steigen moderat um einen Eurogroschen pro Quadratmeter

Wichtig für den Kölner Wohnungsmarkt ist die Tatsache, dass im laufenden Jahr mit einem geplanten Investitionsvolumen von insgesamt fast 200 Millionen Euro ihren „Scheitelpunkt“ erreichen wird (siehe auch Artikel vom . Bis 2011 sollen rund zehn Prozent der insgesamt knapp über 41.000 Wohnungen im Bestand modernisiert, saniert oder abgerissen und neu errichtet werden. Rund die Hälfte habe man bereits in Angriff genommen oder fertig gestellt. „Eigentlich hätte dieser Sanierungsstau nicht auftreten müssen, aber in den 90er Jahren lagen die wohnungsbaupolitischen Schwerpunkte im Neubau. In der Spitze übertraf die damals noch nicht zum GAG-Konzern gehörende Grund und Boden GmbH (Grubo) alleine das von der Stadt beschlossene 1000-Wohnungen-Programm.        
           
Bis 2010 soll der gröbste Sanierungsstau beseitigt sein, so das Ziel des Investitionsprogramms. Trotz der umfangreichen Bestandsmaßnahmen, die immer auch zu Entmietungen und damit Mietausfällen (dieser Wert lag 2006 höher als im Vorjahr) führen, liegt der eigentliche Leerstand bei unter einem Prozent (bezogen auf die Gesamtzahl von 41.000 Wohneinheiten). Die durchschnittliche Miete aller Wohnungen lag Ende 2006 bei knapp über fünf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter (5,07 Euro) und damit ein paar Eurocents über dem Vorjahr. Selbst Kaltmieten von bis zu sieben Euro liege man noch auf einem erträglichen Niveau, die Mieten für Wohnungen in einzelnen Neubauprojekten (frei finanziert) können aber auch bei der GAG deutlich darüber liegen, wie Ott einräumt. Die Zahlen belegen jedoch das Potenzial bei der Steigerung der Mieterlöse. Im Geschäftsjahr machte dieser Einnahmeposten mit einem Zuwachs von etwas mehr als einem Prozent auf rund 232,5 Millionen Euro (Vorjahr: 229,3 Millionen) die mit Abstand wichtigste Erlösquelle dar.

Trotz der Abgänge durch Privatisierungsverkäufe reichte der Wohnungsbestand auch Ende 2006 fast das Niveau des Vorjahres. In einigen Sanierungsgebieten wie z.B. in Müngersdorf (Dansweiler Weg) oder in Ostheim (Projekt Ostheim 2 - siehe Bild unten) ermöglicht die Neuordnung der Grundstücksflächen eine Nachverdichtung, die sogar noch zu höherer Wohn- und Aufenthaltsqualität führen soll, wie Ott anhand von Visualisierungen verdeutlichte. „Wir schaffen lebendige Quartiere“, so das Ziel des GAG-Managements. Neben der nachhaltigen Sicherung von Standort- und Aufenthaltsqualität in den zahlreichen Bestandssiedlungen der GAG sollen aber auch durch Innovationen zusätzliche Anreize geschaffen werden. Gleich mehrfach zog es Minister aus dem Düsseldorfer Regierungskabinett zu den Kölner GAG-Standorten. Mal waren es Brandmelder, die nach dem schrecklichen Brandunfall am Heiligen Abend 2005 in Köln-Mülheim in allen GAG-Häusern installiert wurden (Ott: „mindestens drei pro Treppenhaus“), mal die symbolische Inbetriebnahme von besonders umweltgerechten Modellprojekten wie der geothermischen Energieversorgung in Köln-Niehl oder – einen Tag zuvor eröffnet – die Solarsiedlung in Köln-Ossendorf. Neben den teilweise deutlich sinkenden Nebenkosten für die Mieter hat die GAG in den vergangenen drei Jahren durch ihre Sanierungspolitik zugleich noch 16.000 Tonnen des Treibhausgases Kohlendioxid eingespart.

Preise teilweise überhitzt / Kritik an überzogenen Erwartungen

Die Luft für neue Projekte auf Kölner Stadtgebiet auf Grundstücken, die (noch) nicht zum Konzern gehören, wird allerdings von Jahr zu Jahr dünner, wie der Vorstand berichtet. „Der Markt ist durch die zum Teil völlig überzogenen Kaufpreise mancher Grundstücke überhitzt. Wir werden nicht um jeden Preis um freie Grundstücke mitbieten und die Konkurrenz ist groß und kapitalkräftig“, umreißt Finanzvorstand Eichner die derzeitige Situation. Wohnungspolitische Maßnahmen wie die 25-prozentige Quote öffentlich-geförderter Mietwohnungen bei großen Neubauvorhaben werden ohnehin von der GAG als einem der wenigen Wohnungsunternehmen überhaupt noch realisiert. Nach den Worten Eichner übertreffe die GAG diese Selbstverpflichtung ohnehin in vielen Fällen. Nach den Goldgräberjahren – beginnend mit dem Erwerb der Eisenbahnerwohnungen durch die Deutsche Annington – damals Principal Finance Group, eine Tochter der japanischen Nomura-Bank – und dem Boom internationaler Finanzinvestoren auf dem deutschen Wohnungsmarkt scheinen die Heuschrecken teilweise wieder den Rückzug anzutreten. Als Beleg führt Eichner einen alten Managementkollegen aus THS-Zeiten (Öffentliche Wohnungsgesellschaft mit rund 80.000 Wohnungen im Bestand) an. Nach seinem Ausscheiden trat Dr. Volker Riebel in die Geschäftsführung der für die Abwicklung des Megadeals gegründeten Tochter Deutsche Annington ein. Heute arbeitet der Immobilienmanager wieder bei einem öffentlichen Wohnungsunternehmen in Hannover. Ein weiteres Beispiel ist die am Dienstag bekannt gegebene Verkaufsabsicht von 20.000 Wohnungen. „Wir wollen auch über den klassischen Anlagehorizont solcher „Kurzhornrinder“ (üblich sind fünf bis zehn Jahre) unseren Bestand entwickeln und damit den Wert des Konzerns steigern. Das scheint auch in 2006 gelungen zu sein. Mit einem fairen Wert von 2,45 Milliarden Euro gehört der GAG-Konzern selbst nach Abzug der Verbindlichkeiten in Höhe von 1,3 Milliarden Euro noch immer zu den größten Wohnungsgesellschaften Deutschland, auch wenn die Börsenkapitalisierung mit knapp 600 Millionen Euro deutlich hinterhinkt.

Kritik an Infrastruktur- und Standortpolitik der Stadt

Trotz der positiven Entwicklung und obwohl Ott Fehleinschätzungen einräumte, liegen einige Ursachen für das nicht  immer rund gelaufene Geschäft in der jüngsten Vergangenheit nicht im Ermessen und der Entscheidung des Managements. So scheiterte beispielsweise in der Donewald-Siedlung in Köln die im Planverfahren vorgesehene Nahversorgung an den völlig überzogenen Preisforderungen der Öffentlichen Hand. „Der dort zu errichtende Supermarkt hätte den Einzelhändler eine Kaltmiete von 28 Mark pro Quadratmeter gekostet. Bei etwas mehr als der Hälfte sprangen jedoch alle Interessenten ab“, wie Ott aus der Vergangenheit berichtete. Nachdem sich die GAG dort zurückzog, übernahmen gleich zwei Investoren das Areal mit dem Effekt, dass die Bewohner der 640 sanierten Wohnungen. „Heute muss die junge Mutter zum Brötchenkauf in die rund drei Kilometer entfernte Einkaufsstraße fahren“, so Ott. Nachhaltige Quartiersaufwertung sieht anders aus, ließ der GAG-Vorstand durchblicken.

Ausblick

Für das laufende Jahr rechnet die Unternehmensspitze mit einem Ergebnis auf Vorjahresniveau. Bei den Umsätzen wird der Umsatzrückgang aus dem Verkauf von Grundstücken im Bauträgergeschäft jedoch 2007 wieder ausgeglichen, wie die Verkaufszahlen des ersten Halbjahrs untermauern. Die Stadt (ihr gehören über 68 Prozent der stimmberechtigten Stammaktien) erwartet von der Wohnungsgesellschaft eine Abführung in einer Größenordnung von sechs Millionen Euro an den städtischen Haushalt. Der Vorstand sieht durch das Maßnahmenbündel in der Sicherung seiner nachhaltigen Ertragskraft weiter gestärkt. Für 2006 liegt die Ausschüttung an die Aktionäre bei insgesamt fast neun Millionen Euro. Möglicherweise kann diese Zahl in den nächsten drei Jahren ja noch gesteigert werden, hofft nicht nur Finanzvorstand Eichner.