"Wir beobachten derzeit eine starke Bewegung im Wohneigentumsmarkt. Grund dafür sind die deutlich gestiegenen Ausdifferenzierungen einzelner Marktsegmente", erläuterte der Geschäftsführer der Corpus Sireo Makler GmbH Jürgen Probst bei der Präsentation des neuen Wohnungsmarktberichts in Köln. Im Durchschnitt sanken die Kaufpreise für Eigenheime und Eigentumswohnungen über das gesamte Gebiet hinaus. So ermittelte die von Manfred Nutz, Professor am Geographischen Institut der Universität Bonn, entwickelte Methodik der Angebotsauswertung von Immobilieninseraten aus Zeitungen und Internetbörsen einen Rückgang der Angebotspreise von Kaufimmobilien. Bei Eigentumswohnungen betrug der Rückgang 2,9 Prozent (von 1886 auf 1833 Euro pro Quadratmeter), Eigenheime (Einfamilien- und Reihenhäuser ließen sich aufgrund der Inserate nicht trennen) wurden im vergangenen Jahr mit einem Durchschnittspreis von 280.000 Euro angeboten. Im Jahr zuvor betrug dieser „Medianwert“ noch 292.000 Euro. Der ermittelte Medianwert liegt zwischen dem arithmetischen Mittel und dem so genannten Moduswert, in dem der Preis der am häufigsten angebotenen Kaufpreise ausgedrückt wird.

Ende der Wohneingetumsförderung schlägt durch

Als einen der wesentlichen Erklärungsansätze für diese eigentlich widersprüchliche Entwicklung machten die Verantwortlichen das zum Jahreswechsel 2005/2006 beschlossene Ende der Wohneigentumsförderung aus. Dieser Effekt beginne sich nun verstärkt auf die Wohnungsmärkte auszuwirken. Davon seien aber vor allem Immobilien im Umkreis der beiden Großstädte betroffen. „Der Wohnungsmarkt folgt den Zahlungsströmen“, so interpretierte der Leiter der Kölner Niederlassung von Corpus Sireo Makler GmbH die Effekte der Neuregelung staatlicher Subventionspolitik. Dabei befinden sich vor allem so genannte „Schwellenhaushalte“ in der Zwickmühle. Auf der einen Seite trifft gerade diese Familien die Erhöhung der Energie- und Kraftstoffpreise im Besonderen. Der Wunschtraum nach Wohneigentum rückt für die Nachfragergruppe in Städten wie Köln und Bonn zunehmend in die Ferne. Allerdings hat die Branche der Projektentwickler bereits darauf reagiert. Immer mehr Bauprojekte und Eigenheime werden auf optimierten Grundstücksflächen errichtet. Vorteil für die Interessenten: Der Anteil der Grundstücksfläche am Gesamtkaufpreis liegt deutlich unter den Eigenheimen im Bestand, die häufig auf Grundstücken ab einer Größe von 500 Quadratmeter errichtet wurden.

Kaufpreise in Köln und Bonn mit steigender Tendenz

Zwar machten die Neubauwohnungen im Geschosswohnungsbau im vergangenen Jahr einen Anteil von knapp unter 15 Prozent aus. Trotzdem wirken sich hier die gestiegenen Herstellungskosten bemerkbar. Neubauwohnungen gibt es nur noch an suboptimalen Standorten in Köln für einen Kaufpreis von unter 2500 Euro pro Quadratmeter. In begehrten Wohnlagen wie zum Beispiel in den westlichen Stadtteilen des Stadtbezirks Lindenthal kosten neu errichtete Wohnungen immer häufiger über 3000 Euro pro Quadratmeter. In Junkersdorf ermittelten die Initiatoren des Marktberichts sogar einen Durchschnittswert von über 3000 Euro. Bei Eigentumswohnungen gibt es hingegen Abschläge auf Bestandswohnungen, in noch stärkerem Maße trifft dies bei Einfamilienhäusern zu. Allerdings sind die Städte Köln und Bonn von diesen Preisabschlägen bei Bestandsimmobilien deutlich geringer betroffen als zum Beispiel Städte im Ruhrgebiet. Hier gibt es nach Auskunft Brodessers Abschläge von bis zu 30 Prozent, in Krefeld wissen die Wohnungsexperten sogar von Abschlägen bei Grundstückspreisen zu berichten. Das schließt das Maklerunternehmen allerdings für die Standort Köln und Bonn aus. Tendenziell wird es wegen der bereits genannten Trend eher zu einer Verschärfung der Verknappung von bezahlbarem Wohnraum geben. Davon ausgenommen sind jedoch hochpreisige Objekte in exklusiven Lagen. Hier richtet sich der Blick der potenziellen Käufer eher auf die Ausstattung, wie die Vermittler der Corpus Sireo-Tochter wissen.

Trend zurück in die Stadt / Wertminderungen für Objekte im Umland

Wer heute ein Eigenheim in einem der umliegenden Kleinstädte von Köln und Bonn erbt, sollte sich mit dem Verkauf beeilen. Zwar müssen die Immobilienberater den Verkaufswilligen Hausbesitzern immer häufiger die schlechten Nachrichten über preisliche Abschläge überbringen. Doch statt teures Geld in die Aufwertung der eigenen Ausstattung zu investieren sollte man sich im Umland tendenziell eher mit einem Verkauf des Objekts anfreunden. Das gelte aber nicht für jeden Standort, so Probst. Angesichts gestiegener Kraftstoffpreise und dem Aspekt Wohnqualität und Erreichbarkeit von infrastrukturellen Angeboten (Nahversorgung, Arzt, Kulturangebote usw.) werde der Trend zurück in die Ballungsräume aber weitergehen. Aber auch für die Projektentwickler und Baugesellschaften wird die Lage schwieriger. Um ihre Klientel mit finanzierbarem Wohnraum versorgen zu können, muss entweder an der Ausstattung gespart werden oder die Marge gerät unter Druck, so Brodesser. „An der Ausstattung kann man nicht sparen“, stellt Probst klar und deutet damit an, dass sich in der ohnehin schon gebeutelten Bauträgerbranche der Konsolidierungsprozess fortsetzen wird.