Der Kölner Immobilienmarkt gleicht einem Zwiebelring. Mit dieser Metapher beschrieben die Verantwortlichen der Kölner Immobilien-Börse (KIB) die Situation auf dem regionalen Wohnungsmarkt. So sind die Immobilienpreise im Stadtgebiet weitgehend konstant geblieben, in einigen Stadtteilen stiegen sie sogar leicht an. Ganz anders das Bild in den Umlanggemeinden: Während im inneren Ring um Kölner herum die Preise noch weitgehend stabil bleiben, gingen sie im weiteren Umfeld (Bergheim, Elsdorf, Mechernich und andere) sogar leicht zurück. 16 Gemeinden hatte das Branchennetzwerk regionaler Immobilienprofis analysiert. Die Ergebnisse finden sich im neuen Wohnungsmarktbericht, der in dieser Woche vorgestellt wurde.

Das vergangene Jahr war dabei geprägt durch die internationale Wirtschafts- und Finanzkrise. Zwischen September 2008 und Frühjahr 2009 ging auch die Nachfrage nach Wohnimmobilien spürbar zurück, stabilisierte sich jedoch danach. Vermietete Wohnimmobilien rückten als Kapitalanlage wieder in den Fokus von investieren, nachdem auf dem Gewerbeimmobilienmarkt die Nachfrage weitaus drastischer eingebrochen ist. Mietshäuser mittlerer Größe (vier bis sechs Wohnungen) sowie Eigentumswohnungen zwischen 80 und 100 Quadratmeter waren die Favoriten. Die Gesamtzahl der veräußerten Wohnobjekte ging aber dennoch im Jahresverlauf zurück, wie der Gutachterausschuss der Stadt feststellte. Vor allem in den ersten drei Quartalen war der Rückgang mit 12,4 Prozent bei den Eigenheimen und Mehrfamilienhäusern deutlich. Im ersten Halbjahr stellten die Gutachter jedoch einen deutlichen Anstieg von zehn Prozent fest. Nach 2542 wurden in den ersten sechs Monaten 2784 Wohnungen veräußert. Der Verkaufswert dieses Verkaufssegments stieg folgerichtig von 429,4 auf 486,2 Millionen Euro an. Als Grund für die differenzierte Entwicklung sehen die Experten die geringeren Kosten pro Transaktion sowie die höhere Bereitschaft der Banken Immobilienkredite für Eigentumswohnungen zu bewilligen.

Im Durchschnitt lag der Preis für gebrauchte Einfamilienhäuser in der Domstadt bei 380.000 Euro, die Verkaufspreise lagen jedoch in einer breiten Spanne zwischen 200.000 bis 450.000 Euro. Günstiger waren Eigenheime in Leverkusen (340.000 Euro), Bergisch-Gladbach (300.000 Euro) und Hennef (225.000 Euro). Trotz seiner räumlichen Nähe zu Köln stellten die Gutachter in der Nachbargemeinde Frechen mit acht Prozent den stärksten Rückgang fest. Auch in Kerpen, Pulheim und Rösrath sanken die Kaufpreise für Eigenheime spürbar. Bei Reihenmittelhäusern und Doppelhaushälften hingegen stiegen die Preise in diesen Gemeinden zwischen zwei und fünf Prozent an. Preiserhöhungen verzeichneten auch Eigentumswohnungen in guten Lagen der Stadt. Die untere Preisschwelle für Eigentumswohnungen in Lindenthal, dem Agnesviertel oder der Südstadt mussten Käufer von Eigentumswohnungen im Schnitt zehn Prozent mehr ausgeben. Wohnungen unter 2200 Euro pro Quadratmeter sind demnach in diesen Wohngegenden nicht mehr zu haben. Absoluter Highlfyer auf dem Wohneigentumsmarkt war das neue Wohnviertel im Rheinauhafen. Die Kaufpreise für die Neubauwohnungen liegen hier in einer Spanne zwischen 3200 und 5000 Euro pro Quadratmeter. In Wohnlagen der mittleren Kategorie hingegen blieben die Preise weitgehend konstant. Am günstigsten waren gebrauchte Eigentumswohnungen in Mechernich (850 Euro pro Quadratmeter).

Ein nahezu deckungsgleiches Bild ergibt sich auch für die Entwicklung der Wohnungsmieten. In guten Stadtlagen werden Höchstmieten von 12,50 Euro (Sülz) bis 14 Euro (Marienburg) erzielt, auch dies ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr. Mietwohnungen in mittleren Lagen blieben im vergangenen Jahr mit einer Spanne von 4,50 bis 6,50 pro Quadratmeter weitgehend stabil. Kräftig aufgeholt haben die guten Wohnlagen im Umland. So stiegen die Nettokaltmieten in Hürth im Durchschnitt von 5,40 auf 6,50 Euro in Leverkusen von 5,50 auf 6,30 Euro pro Quadratmeter. In Bergheim, Kerpen und Elsdorf gingen die Mietpreise hingegen leicht zurück. Bedburg, Bergisch-Gladbach, Frechen, Hennef, Pulheim und Rösrath verzeichneten in diesem Segment keine wesentlichen Änderungen, hieß es dazu abschließend.

Den kompletten Wohnungsmarktbericht finden Sie im Internet als pdf-Download unter: www.koelner-immobilienboerse.de.