In Köln wird der Wohnraum knapp. Am heutigen Mittwoch lud die Kölner Immobilien-Börse (KIB), ein Zusammenschluss von 17 Maklerunternehmen aus Köln und der Region, zu einem Pressegespräch ein. Vor allem im Wohnungssegment befürchten die Marktexperten eine weitere spürbare Verknappung von verfügbarem Wohnraum und in der Folge steigende Preise. Mit der Revitalisierung des Gerling-Quartiers stößt auch der Kölner Immobilienmarkt in diesem Segment in Größenordnungen vor, die man sonst nur aus internationalen Metropolen kennt. "Der Rheinauhafen hat den Weg bereitet. Selbst die Projektentwickler dort haben diesen Erfolg nicht erwartet", erklärte der Sprecher der KIB, Roland Kampmeyer. So bezahlen Investoren für die insgesamt 139 Wohnungen mit einer Nutzfläche von 44.000 Quadratmeter in der Spitze bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter. Die Einstiegspreise liegen hier bei rund 3700 Euro. Allerdings weist der Kölner Immobilienmarkt keinen generellen Trend beim Preisanstieg auf. So zögerten die Immobilienexperten auch mit Durchschnittspreisen. "Der Kölner Markt ist stark segmentiert. Damit sind keine Pauschalisierungen möglich", erläuterte Kampmeyer weiter. Immerhin steht fest: Im Gegensatz zu anderen vergleichbaren Immobilienmetropolen investiert der Kölner gerne in seiner Heimatstadt.

Besonders gefragt waren die linksrheinischen Stadtteile Sülz ("Sülz steht über allen"), Lindenthal sowie in Teilen der linksrheinischen Innenstadt, wie zum Beispiel dem Agnesviertel. Wohnungen für unter zehn Euro pro Quadratmeter ohne Nebenkosten gehören hier inzwischen fast zu den Ausnahmen. Die Spanne für Bestandswohnungen liegt in der Regel zwischen neun und zwölf Euro. Bei Neubauwohnungen erhöht sich die Spanne auf zwölf bis 14, im Rheinauhafen sogar bis auf 16 Euro pro Quadratmeter. Und einige angrenzende Stadtteile wie zum Beispiel Ehrenfeld oder Nippes ziehen kräftig nach. So würden heutzutage im Kölner Szene-Stadtteil Ehrenfeld noch Durchschnittsmieten von acht Euro gezahlt. "In fünf Jahren rechnen wir hier mit einer Spanne von 9,50 bis zehn Euro", erklärte Kampmeyer weiter. Eigentumswohnungen mit Preisen von 2500 Euro pro Quadratmeter, wie sie derzeit im Bereich des ehemaligen Eisenbahnausbesserungswerkes an der Kempener Straße verlangt werden, sind da schon fast günstig. Besonders eng wird es in diesen angesagten Standorten mit Eigenheimen oder gar freistehenden Einfamilienhäusern. In Sülz beobachtet die Vermittlerbranche bereits Kaufpreise von bis zu 600.000 Euro für ein Eigenheim, auch wenn die neuen Eignetümer zusätzlich noch Maßnahmen für energetische Sanierung investieren müssen. Bezieht man das mit ein, ist man bei Eigenheimpreisen von 800.000 bis 850.000 Euro. Im angrenzenden Stadtteil Lindenthal kann sich das auf bis zu eine Million Euro erhöhen, so Wohnungsmakler Kampmeyer.

Deutlich günstiger gibt es derzeit Wohnraum in Stadtteilen wie Zollstock ("schlechtes Image") oder in weiten Bereichen des rechtsrheinischen Köln. Zwar werden hier in ausgesuchten Rheinuferlagen auch Spitzenpreise von bis zu 5000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Aber schon eine Straße weiter sind solche Preise nicht mehr darstellbar, wie Makler Stefan Aßhoff beobachtet hat. Das aber ist aus Sicht des Immobilienexperten auch ein klarer Vortei. "Die Schäl Sick wird auch für junge Familien interessanter", weiß der Marktexperte aus zahlreichen Verhandlungen. Das typische Klientel, dass nach Wohneigentum fragt, sind Familien zwischen 30 und 40 Jahren Lebensalter mit Kindern und einem Budget zwischen 200.000 und 300.000 Euro. Und weil in den vergangenen Jahren auch immer mehr Arbeitgeber den Unternehmensstandort ins Rechtsrheinische verlegt haben, werden auch die Fahrtwege zur eigenen Arbeitsstelle geringer. Gute Wohnlagen befinden sich in den Stadtteilen Dünnwald, Brück, Rath und Zündorf. Hohe Nachfrage ist aber auch in den angrenzenden Umlandgemeinden wie Refrath oder Frankenforst festzustellen. Dagegen sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern aus den 70er Jahren ohne energetische Ertüchtigung leicht rückläufig. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von rund 2200 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen liegt das Kaufpreisniveau aber deutlich unter dem in den guten Lagen auf der anderen Rheinseite. Das wirkt sich auch auf die Mietpreise aus. Die beginnen bei fünf Euro in einfachen Lagen wie Teilbereichen von Vingst bis zu neun Euro in Deutz. In den guten Wohnlagen kosten Einfamilienhäuser im Durchschnitt rund 450.000 Euro. Dieser Trend setzt sich mit einigen Einschränkungen auch im Umland fort. Während Gemeinden wir Bergheim aber Kaufpreisverluste hinnehmen mussten, profitierten die Wohnstandorte mit guter Verkehrsanbindung wie Bornheim, Alfter oder Brühl (Autobahn, Bahnanschluss), so Rene Reuschenbach , der als Makler in Bornheim und Brühl tätig ist.

Im Gewerbesegment gibt es dagegen deutlich weniger Preisdruck. Wie Markus Larbig vom gleichnamigen Maklerunternehmen betonte, veralten Büroimmobilien wesentlich schneller als Wohnimmobilien. Folglich müssen Investoren und Bestandshalter viel früher ihre Immobilien auf den aktuellen Stand der technischen Gebäudeausrüstung bringen. Die Mieten sind dabei mit durchschnittlich 11,35 Euro bzw. 19,50 Euro pro Quadratmeter im Spitzensegment der oberen fünf Prozent wesentlich stabiler. "Die Kunden verhalten sich in jüngster Zeit deutlich zögerlicher, wenn es um den Abschluss neuer Mietverträge geht", hat Larbig beobachtet. Dazu hat sich auch der Köln rekordverdächtige Leerstand im Bürosegment von knapp zehn Prozent geführt. Ein Viertel dieser 710.000 Quadratmeter nicht vermieteten Büroflächen ist dabei "Sockelleerstand". Das bedeutet, der Eigentümer muss erhebliche Investitionen tätigen, um die Flächen überhaupt wieder marktfähig zu machen. Bei der Nachfrage rechnet Larbig mit einer Vermietungsleistung von 220.000 Euro im laufenden Jahr, etwas mehr als zehnjährige Durchschnitt (207.000 Quadratmeter). Unter den Nebenlagen war im ersten Halbjahr besonders das Gebiet rund um den Airport-Business-Park gefragt. Mit durchschnittlichen Mieten von zehn Euro liegt dieser Bürostandort auch etwas unter dem gesamtstädtischen Durchschnittswert. Ähnlich sieht es im Einzelhandelssegment aus. Hier haben die Haupteinkaufsstraßen Schildergasse und Hohe Straße bei den Mietpreisen sogar leicht verloren. Nebenlagen wie Breite Straße oder Ehrenstraße konnten hingegen leicht zulegen, so Larbig weiter.

Für die weitere Zukunft sehen die Maklerexperten ein Dilemma. Sobald ein bislang eher günstiges Wohnviertel attraktiviert wurde, ziehen in der Folge auch die Mietpreise an. Nachdem dieser Prozess im Studentenviertel Sülz bereits zu den beschriebenen Auswüchsen geführt hat, dürfte sich diese Entwicklung nun in Szene-Vierteln wie Ehrenfeld oder Nippes fortsetzen, so KIB-Sprecher Kampmeyer. Forderungen anderer Interessenvertreter aus der Immobilienwirtschaft will sich die KIB nicht wirklich anschließen. "Die Voraussetzungen sind eigentlich gut. Wir haben ein historisch niedriges Zinsniveau und stabile Baupreise", erklärte Kampmeyer auf Nachfrage. Der entscheidende Engpass liegt in der Verknappung bebauungsfähiger Grundstücke. Die Stadt muss jedoch bei größeren Projekten wie Prima Colonia oder dem Butzweiler Hof für entsprechende infrastrukturelle Anbindung sorgen. Genau das aber hat die Stadt bereits unternommen (Busanbindung in Widdersdorf) oder arbeitet an der Umsetzung (Verlängerung Stadtbahnlinie 5). Wesentlich härter geht da Gewerbemakler Larbig mit der Stadt ins Gericht. "In Düsseldorf braucht die Stadtverwaltung zwei Stunden, um eine Bauakte vorzulegen. In Köln dauert es drei bis vier Tage", beschreibt Larbig das Problem. Gerade für auswärtige Investoren werden Investitionen so zu einem schwerfälligen Prozedere. "Das ist investorenunfreundlich", so das unmissverständliche Urteil des Immobilienfachmanns.

Bei ihrer Marktuntersuchung haben die Initatoren sowohl eigene Mietverträge analysiert als auch Prognoseberechnungen angestellt. In der Kölner Immobilienbörse (KIB) sind 17 Maklerunternehmen mit insgesamt rund 40 Immobilienvermittlern zusammengeschlossen.