Doch genau das trifft nach Meinung der Stadt seit einiger Zeit nicht mehr zu.   Sozialdezernentin Marlis Bredehorst und der Leiter des Kölner Wohnungsamtes Michael Schleicher stellten auf einer Pressekonferenz am heutigen Donnerstag den neuen Ansatz städtischer Wohnungspolitik vor. „Das Thema ist äußerst komplex und gleichzeitig das größte soziale Problem in Köln“, begann Bredehorst ihre Ausführungen. In der Tat gab es in den vergangenen eine größer werdende Lücke in der Versorgung der Kölner Bevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum. So fiel der Anteil der öffentlich-geförderten Wohnungen im Kölner Stadtgebiet bezogen auf den Gesamtwohnungsbestand im vergangenen Jahr auf einen Anteil von 9,2 Prozent. „Viel zu wenig“, wie Bredehorst und Schleicher finden. Dabei haben sie durchaus Unterstützung aus der Kommunalpolitik. Mit dem Ratsbeschluss vom 29. Januar dieses Jahres erhielt die Verwaltung im Rahmen eines Handlungskonzeptes „Preiswerter Wohnungsbau“ konkrete Vorgaben, wie sie zukünftig auf die Bereitstellung von mehr preisgünstigem Wohnraum hinwirken können.

Schwierige Rahmenbedingungen

Dabei haben die Verantwortlichen gleich mit einer ganzen Reihe von Stereotypen und Vorurteilen zu kämpfen. Nicht nur das schlechte Image macht es den Verantwortlichen schwer, neuen preisgünstigen (öffentlich-geförderten) Wohnraum bereit zu stellen. Auch die Entwicklung der Zinsen in den vergangenen zehn Jahren war nicht dazu angetan, den potenziellen Investoren entscheidende Argumente an die Hand zu geben, warum sie sich ausgerechnet für 15 bis 20 Jahre auf eine Mietpreisbindung (Voraussetzung für die Bereitstellung öffentlicher Fördermittel und verbilligter Kredite) einlassen sollten. Zwar haben sich die jüngsten Entwicklungen der Finanzmärkte in den vergangenen Monaten wieder in Richtung höhere Zinsen entwickelt. Trotzdem bleibt eine Zurückhaltung aufseiten der Investoren auch weiterhin spürbar. Auch vonseiten der Nachbarn gebe es häufig Vorbehalte gegen entsprechende Bauvorhaben, häufig wird sozialer Wohnungsbau mit einem schwierigen sozialen Umfeld gleichgesetzt. Dabei sind wesentlich mehr Menschen in Köln berechtigt, einen Wohnberechtigungsschein zu erhalten als viele glauben. Die Einkommensgrenze für einen Ein-Personen-Haushalt liegt beispielsweise bei 23.560 Euro / Jahr brutto, für einen Drei-Personen-Haushalt erhöht sich diese Obergrenze gar auf über 35.000 Euro / Jahr. Schleicher schätzt, dass zwischen 35 und 40 Prozent der Kölner Bevölkerung Anspruch auf das amtliche Dokument haben, darunter fallen Berufsgruppen wie Krankenschwestern, Polizisten oder Busfahrer. Selbst in der Stadtverwaltung gibt es genügend Beschäftigte, die ebenfalls Anspruch auf einen WBS haben. Der Bedarf an günstigem Wohnraum ist also hoch und glaubt man den Bevölkerungsprognosen der Statistiker, dann wird dieser Bedarf in den kommenden Jahren sogar noch deutlich zunehmen. Nicht zuletzt haben die Verantwortlichen zusätzlich noch mit knapper werdenden Flächenreserven zu kämpfen. „Wenn die GAG ihr Investitionsprogramm in den kommenden Jahren fertig gestellt hat, wird es knapp werden“, so die Einschätzung Schleichers. Zusammen mit anderen städtischen Ämtern wie dem für Stadtplanung wolle man sich aber auch hier umschauen und entsprechende Grundstücke für preiswerten Wohnraum umschauen, ohne jedoch auf die Fehler der 70er Jahre zurückzufallen. Großflächen sozialen Wohnungsbau, versicherte Bredehorst, wolle man aber nicht errichten.

Mehr Service und neue Wohnformen

Und so ist es folgerichtig, dass der ehemalige Leiter der städtischen Wohnungsversorgungsbetriebe der Stadt Köln nun als Leiter des Amtes für Wohnungswesen auch der eigenen Behörde einen Paradigmenwechsel verordnete. Seit einem Jahr im Amt zog Schleicher zugleich eine erste vorläufige Zwischenbilanz. Wichtigste Erkenntnis ist dabei, dass sich sein Amt weg von der klassischen Behörde hin zu einem modernen Servicebetrieb entwickeln muss. Und so gibt es inzwischen eine hauseigene Beratungsstelle für potentielle Investoren. Erste Erfolge kann der neue Amtsleiter bereits vorweisen. So ist ein Mehrfamilienhaus in der Max-Fremery-Straße im Kölner Stadtteil Bickendorf bereits abgerissen und durch einen hochwertigen Neubau ersetzt worden. „Auch das Umfeld muss erkennen können, dass sozialer Wohnungsbau in heutiger Zeit nicht mehr als solcher erkennbar ist“, erklärte Bredehorst. Neben der Verbesserung der eigenen Servicequalität muss die Stadt aber auch den gewachsenen Ansprüchen gerecht werden. Dies betrifft vor allem neue Wohnformen, aber auch Aspekte von Barrierefreiheit und Behindertengerechtigkeit. Schließlich müsse man sich als Stadt auch um eine Verbesserung der Versorgung mit Ein- und Zweifamilienhäusern auf WBS-Basis nachdenken.

Eine wichtige Rolle für die Versorgung der Bevölkerung mit günstigem Wohnraum spielen auch die vielen Kölner Genossenschaften. Zwar gibt es dazu keine amtlichen Zahlen, aber auch in diese Richtung will Amtsleiter Schleicher weiter arbeiten. Schließlich haben viele der gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften in den vergangenen Jahren keine neuen Wohnungen mehr auf den staatlichen Förderwegen errichtet. Und auch in dieser Richtung sieht Schleicher Handlungsbedarf.

Die Stadt wird in diesem Jahr voraussichtlich erstmals die Vorgaben des Wohnungsbauprogramms 2015 erreichen. Danach sollen im Kölner Stadtgebiet pro Jahr mindestens 1000 öffentlich-geförderte Wohnungen entstehen. Nach derzeitigem Sachstand wird die Stadt dieses Zeit mit voraussichtlich 1015 Wohnungen knapp übertreffen. Zwischen 2000 und 2007 wurden im Kölner Stadtgebiet 5879 Wohnungen öffentlich gefördert, 8000 wären nach Vorgabe des Wohnungsbedarfsplans notwendig gewesen. Auch in den Segmenten freifinanzierter Mietwohnungsbau (10.986 Fertigstellungen im Zeitraum) und Ein- und Zweifamilienhausbau (5480 Fertigstellungen) liegt die Domstadt deutlich hinter den selbst ermittelten Zielvorgaben. Entsprechend der Bedarfsrechnung benötigt die Domstadt zwischen 2000 und 2014 insgesamt 57.000 neue Wohnungen, davon 15.000 sozial geförderte. Aufgrund der dynamischen Bevölkerungsentwicklungen gehen die Verantwortlichen in Köln bis zum Jahr 2025 von einem erhöhten Bedarf aus.