Erstmals untersucht die Makler-Tochter der Corpus Immobiliengruppe, die Corpus Immobilien Makler GmbH nicht nur ausgesuchte Teilmärkte sondern die gesamte Region inklusive der Kölner und Bonner Umlandgemeinden. Der langjährige Trend zur Landflucht scheint aktuell zumindest gestoppt. Die Innenstädte werden immer beliebter. Das gilt nicht nur für renommierte Anwaltskanzleien oder schmucke Internet-Start-Ups sondern zunehmend auch für eine anspruchsvolle Klientel wohlhabender Privatinvestoren.

Dies sagt Carsten Brodesser, Geschäftsführer der Corpus-Maklertochter bei der Vorstellung der neuen Marktstudie am Mittwoch. In der Gesamtbetrachtung bleiben die Kaufpreis für Wohnimmobilien in der Region jedoch auf einem stabilen Niveau. So beträgt der durchschnittliche Kaufpreis einer Eigentumswohnung in Köln 1.886 Euro / Quadratmeter und lag damit 1,4 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Auch bei Einfamilienhäusern beobachteten die Immobilienexperten einen leichten Rückgang auf 292.000 Euro (- 1,7 Prozent). Den gleichen Trend – wenn auch etwas abgeschwächt – ist demnach auch in der ehemaligen Bundeshauptstadt Bonn zu beobachten. Hier gingen die Preise für Eigentumswohnungen um ein Prozent und die von Einfamilienhäusern um drei Prozent zurück.

Die Preisangaben werden dabei jedoch nicht wie üblich durch tatsächliche Kaufpreise abgebildet. Diese Methode wird normalerweise von den Gutachterausschüssen zur Bewertung und Einstufung der Bodenrichtwerte genutzt. Die Methodik der Corpus-Untersuchung setzt einen Schritt früher an, beim Angebot. Knapp 300.000 Immobilieninserate im Internet und den Tageszeitungen wurden dabei in eine große Datenbank eingegeben. Fälle, in denen ein Anbieter eine Immobilie mehrfach inseriert, werden dabei als Dublette erkannt und entsprechend bearbeitet, erläuterte Prof. Dr. Manfred Nutz, außerordentlicher Professor am Geografischen Institut der Universität zu Köln. „Die Methodik hat den Vorteil, dass sie die aktuelle Marktdynamik besser wiedergibt. Gleichzeitig sind die Angebotspreise auch eine Art Wertmaßstab z.B. für verkaufswillige Immobilienbesitzer, argumentierte Nutz. Die Werte selbst sind so genannte „meridian“-Werte. Sie weichen von den Durchschnitts- und Moduswerten dadurch ab, dass sie die relative Verteilung der unterschiedlichen Häufigkeiten mit berücksichtigen. Meridianwerte liegen zumeist zwischen Modus- und Mittelwert.

Neubau - ein kleines aber interessantes Marktsegment

Statistisch betrachtet macht die Summe der neu gebauten Wohnimmobilien am Gesamtumsatz mit Wohnimmobilien in Köln derzeit gerade einmal 15 Prozent aus, wie Brodesser weiter mitteilte. Insbesondere im linksrheinischen Köln besteht durch die Ausweisung verschiedener Neubauflächen ein erhöhtes Angebot. So verwundert es wenig, dass von den zehn Kölner Stadtteilen mit dem höchsten Angebot an Eigentumswohnungen alleine acht auf der linken Rheinseite Kölns liegen. Gleiches gilt auch für die Zahl der neugebauten Eigentumswohnungen. Vor allem in der Innenstadt und den guten bis sehr guten Wohnlagen zeichnet sich eine weitere starke Nachfrage und damit auch weiter steigender Kaufpreise ab.
               
Spannend wird jedoch die Frage bleiben, wie die unverändert hohe Nachfrage im Kölner Stadtgebiet bedient werden kann. „Neubauflächen sind nicht beliebig erweiterbar, vor allem der Konversion bestehender Gewerbeflächen, wie z.B. dem ehemaligen Gerling-Sitz oder dem Rheinauhafen, misst die Corpus-Maklertochter große Bedeutung zu. Zudem sehen die Immobilienvermittler eine unverändert große Angebotslücke bei Wohneigentum im einfachen Preissegment. „Vor allem die steigenden Baukosten bereiten uns Sorgen. Dieser Trend wird auch in naher Zukunft fortgesetzt werden“, so Brodesser weiter. Im Einfamilienhausbau bedeutet Neubau zugleich aber auch einen geringeren Grundstücksanteil. „Die Grundstücksgrößen, die vor 20 oder 20 Jahren üblich waren, wären bei den heutigen Preisen nahezu unerschwinglich“, kommentiert der Marktexperte.

Trendumkehr auf der rechten Rheinseite - Nach drei Jahren Rückgang

Nachdem im Jahr 2002 ein bisheriger Rekordwert bei Verkaufspreisen für Wohnraum im rechtsrheinischen Raum erzielt wurde, konnte Corpus nun endlich eine Trendumkehr vermelden. Nach drei Jahren kontinuierlicher und deutlicher Abwärtsbewegung ziehen die Kaufpreise für Wohnimmobilien auch in Vororten wie Deutz, Müllheim oder Kalk wieder an. Allerdings stellten die Autoren der Untersuchung auch fest, dass sich die Schere zwischen den teuersten und günstigsten Stadtteilen in 2006 weiter vergrößert hat. Betrug der Abstand bei den durchschnittlichen Verkaufspreisen zwischen Lindenthal und Vingst 2004 noch 870 Euro / Quadratmeter, so hat sich dieser Abstand bis 2006 auf 1333 Euro / Quadratmeter vergrößert. Die Schere wird sich nach Einschätzung der Corpus-Tochter auch in naher Zukunft weiter vergrößern. Dabei steigt in den Städten der Anteil der Single-Haushalte. Dass dies nicht gleichbedeutend mit geringeren Wohnungsgrößen ist, können die Makler bestätigen. „Singles fragen zunehmend nach drei statt wie früher nur nach Zwei-Zimmer-Wohnungen“, erklärte Brodesser abschließend.