Rund 45 Prozent des Kölner Wohnungsbestandes stammen aus einer Zeit, als es die Wortkombination “energetische Haussanierung” noch nicht gab. Für die Bestände aus den Baujahren 1949 bis 1978 aber gilt, sie gibt es heute noch und das nicht zu knapp. Auch wenn nicht alle älteren Wohnungen zwangsläufig unterirdisch schlechte Energiebilanzen haben, darf die Frage nach den Kosten einer solchen Sanierung nicht aus den Augen verloren werden. Und genau vor diesem Hintergrund veranstaltete der größte Kölner Bestandshalter von Wohnungen, die stadtnahe GAG Immobilien AG, das erste Symposium zu eben dieser Thematik. Wenige Tage nach Eröffnung einer Ausstellung im benachbarten Lichthof des Spanischen Baus zur Architektur jener Zeit, beschäftigten sich im Stockwerk darüber, genauer im Ratssaal Experten und Interessierte mit der Frage nach der energetischen Sanierung jener Bestände und ihrer Auswirkungen auf den Kölner Wohnungsmarkt. Schon jetzt aber ist klar: So einfach, wie es in den Ausführungen mancher Politiker und Kommentatoren klingt, wird es nicht werden. „Wir brauchen eine Balance zwischen den Anforderung an eine energetische Sanierung und der daraus erwachsenden, finanziellen Belastung“, leitete roters in die Thematik ein.

Augenmaß statt Maximalforderungen

„Der größte Nutzer unserer Modernisierungen waren und sind die Mieter“, berichtete GAG-Technikvorstand Kathrin Möller aus den eigenen Erfahrungen. Die Architektin, die sich innerhalb des dreiköpfigen GAG-Vorstands um die Abwicklung der Sanierungs- und Baumaßnahmen kümmert, warnte dabei vor zu extremen Forderungen in Sachen Klimaschutz. Dabei gehe es auch nicht darum, Wohnraum um jeden Preis zu sanieren und zu modernisieren, wie die Vorstandsfrau und Immobilienexpertin am Beispiel des Großprojekts in Köln-Vingst erläuterte. Hier wurden nicht wenige Bestandsgebäude abgerissen und durch komplett neue Gebäude ersetzt, alleine in Vingst investierte die stadtnahe Wohnungsgesellschaft über mehrere Jahre rund 150 Millionen Euro.

Ähnlich verhielt es sich im benachbarten Stadtteil Ostheim mit der Siedlung Buchheimer Weg, auch hier ging dem Stadtumbau eine dezidierte Untersuchung des Gebäudebestandes voraus. Dabei wurde insbesondere analysiert, ob sich der Erhalt der Gebäude angesichts der zu erwartenden Kosten überhaupt lohnt. Im Kölner Stadtteil Ossendorf machte die GAG vor, wie sich beides miteinander in Einklang bringen kann. so wurden in der so genannten „Solarsiedlung“ zwar die Kaltmieten nach erfolgter Sanierung um rund zwei Euro pro Quadratmeter erhöht. Dafür gab es für die Mieter nach der Sanierung bisweilen sogar Einsparungen bei der zweiten Miete, die darüber lagen. Das aber gehe nur mit ganz alten Wohnungsbeständen mit bescheidener Dämmung und der besonders teuren Nachtspeicher- oder Radiatorenheizung und das trifft längst nicht für alle Projekte zu.

Ein weiteres Argument ist die Möglichkeit, mit dem Abriss und Neubau der Wohnungen und über entsprechende Förderprogramme eine Mietpreisbindung zu realisieren, wie Möller ausführte. Bei der politischen Debatte aber müsse man Sorge haben, dass Politik zu hohe Maximalziele formuliere, die nachher sowohl die Brieftaschen der Mieter, aber auch die Möglichkeiten der Wohnungsgesellschaft überfordere. Dass ältere Gebäude nicht zwangsläufig eine schlechtere Umweltbilanz aufweisen, ist zudem eine Mär, es komme vielmehr auf die Bauweise an. So besitzt das Unternehmen nur recht wenige, für die 60er und 70er Jahre typischen hochgeschossigen Wohnkomplexe. „Damals nicht auf der Höhe des Zeitgeistes, heute fast visionär“, so die studierte Architektin.

Experten fordern flexiblere Instrumente und mehr regionale Steuerung

Mit diesem Standpunkt befindet sich Möller in guter Gesellschaft. Auch der Chef des GAG-Aufsichtsrates, der SPD-Landtagsabgeordnete Jochen Ott, und Kölns Baudezernent Bernd Streitberger, wollten in der anschließenden Podiumsdiskussion von einer einfachen und vor allem perfekten Lösung nicht reden. Statt des großen wohnungspolischen Befreiungsschlages plädierte beispielsweise Streitberger für „kleine Eingriffe, die eine große Wirkung“ zeigen. Der „große Blumenstrauß“ an Forderungen müsse zerlegt werden, damit er realisierbar werde, weiß der Baudezernent aus jahrzehntelanger Praxis. Energetische Sanierung dürfe aber nicht zu einer neuen, sozialen Segregation führen, Streitberger sprach hier von quartiersbezogenen Maßnahmen. Eine „Homogenisierung“, also eine Konzentration des sozial geförderten Mietwohnungsbaus auf bestimmte Stadtteile sei gerade aus gesamtstädtischer Sicht unbedingt abzulehnen.

Kritik gab es an den angeblich zu starren Förderinstrumenten des Landes. Auch Streitberger zeigt sich bisweilen verwundert, dass wachsende Städte wie Köln, Bonn oder Düsseldorf den gleichen Förderbedingungen im Wohnungsbau unterliegen wie Duisburg oder Essen, deren Einwohnerzahl jedes Jahr um zwei bis drei Prozent sinkt. Andererseits benötigen auch diese Städte den Wohnungsneubau. Für den wohnungspolitischen Sprecher der SPD-Landtagsfraktion Ott hingegen liegen die Schwächen vor allem bei den Bedingungen der so genannten Zweckentfremdungsregeln. Eine allzu lockere und individuelle Handhabung der Förderrichtlinien sei aber auch nicht der richtige Weg. „Der Gesetzgeber muss sich mit den Rahmenbedingungen herumschlagen. Der Weg in die Zukunft fällt schwer“, berichtete der Wohnbauexperte aus den Beratungen auf Landesebene. Als Mitglied der die Landesregierung tragenden Regierungsfraktion müsse man einen Weg finden, um die Maximalforderungen beider Seiten miteinander abzuwägen. Was er nicht sagte: Weil viele Bewohner von Wohnsiedlungen in Stadtteilen mit hohem Förder- und Sanierungsbedarf ihre Mieten nicht selbst zahlen, wäre eine Überbetonung der Ökologie kostentechnisch ohnehin vom Staat zu tragen. Das meinte er wohl auch, als er seiner Sorge Ausdruck verlieh, man dürfe sich „nicht in die Tasche lügen“.