"Trading-Down-Effekt”, hinter diesem Anglizismus verbirgt sich ein weit verbreitetes Phänomen in den Nebenzentren deutscher Großstädte. Der zunehmenden Konzentration so genannter internationaler Filialisten in den 1a-Lagen der Cities auf der einen Seite steht dabei dem schleichenden Niedergang von Geschäftsstraßen in den Vorstädten der Metropolen gegenüber. Verdängt werden in der Regel in beiden Fällen die für eine ausgewogene Angebotsstruktur so wichtigen inhabergeführten Einzelhändler. Während sie auf Schildergasse und Hohe Straße die Mieten von bis zu 250 Euro pro Quadratmeter in der Regel nicht mehr bezahlen können, verlieren sie im anderen Fall wegen der rückläufigen Aufenthalts- und Umfeldqualität zunehmend Kunden und müssen aufgeben. Auch in Köln lässt sich dieses Phänomen beobachten. Spielhallen sind mit ihren abgedunkelten Scheiben der vielleicht deutlichste Hinweis darauf, dass sich einst blühende und bunte Einkaufsmeilen zu öden Vorstadtstraßen entwickelt haben. Es folgen Billiganbieter wie Imbisse, Ein-Euro-Läden und nicht zuletzt auch ein beträchtlicher Leerstand. Das Mietpreisniveau sinkt, Einzelhändler mit hochwertigem Sortiment meiden die Standorte und suchen sich passende Flächen in anderen Lagen, der "Trading-Down-Effekt" gewinnt an Dynamik. Dies geschieht zu Lasten der dortigen Immobilieneigentümer und der gesamten Bevölkerung, die nun zur Nahversorgung auf Lebensmittel-Discounter und Kioskbetriebe zurückgreifen müssen. Dabei sind die Gründe für einen solchen Effekt vielfältig.

Sonderfall "Mülheim 2020"

Im Zuge der Debatte um das mit europäischen Fördergeldern unterstützte Stadtentwicklungsprojekt "Mülheim 2020" hat der Stadtentwicklungsausschuss des Stadtrates auf seiner Sitzung am vergangenen Donnerstag versucht, ein Zeichen gegen den weiteren Niedergang der dortigen Einkaufsstraßen zu setzen. Mit gleich sechs Bebauungsplänen will die rot-grüne Mehrheit in dem Ausschuss die Ansiedlung weiterer Spielhallen zu verhindern. Gerade in Mülheim scheint dieses Vorhaben nachvollziehbar. Mit Unterstützung des europäischen Sozialfonds (EFRE) werden Stadt und Land in den kommenden Jahren 40 Millionen Euro in die städtische Infrastruktur des Projektgebietes von Mülheim 2020 investieren. Die Berliner Straßen soll zur Geschäftsstraße, die Frankfurter Straße sogar zur Einkaufsmeile werden, so der derzeitige noch recht frühe Planungsstand. Die zur weiteren Planung notwendigen Gelder wurden übrigens auf der gleichen Sitzung ebenfalls freigegeben. Auch wenn die ersten Ausschreibungen für Mülheim 2020 erst zum Ende dieses Jahres anlaufen sollen, geht es doch darum, dass nicht zwischenzeitlich und vor Abschluss der Baumaßnahmen weitere Spielhallen die Aufenthaltsqualität in den Stadtteilen Mülheim, Buchheim und Buchforst noch weiter nach unten ziehen. Schließlich locken Spielhallen zumeist weitere "Billigangebote" in die Nachbarschaft, in der Folge sinken Mieten und Aufenthaltsqualität, eine Art Teufelsspirale. Erfahrungen aus anderen Städten zeigen, dass eine solche Entwicklung nur sehr langsam und mit sehr viel Mühen umgekehrt werden kann. Schließlich liegt die Laufzeit handelsüblicher Gewerbemietverträge bei zehn Jahren.

Politische Diskussion mit fast klaren Fronten

In der politischen Debatte um die Wirksamkeit und Notwendigkeit dieser Maßnahmen zeigte sich ein deutlicher Gegensatz zwischen SPD und Grünen auf der einen und CDU und FDP auf der anderen Seite. "Wir verlassen damit den Grundsatz, dass Bebauungspläne erst erarbeitet und zur Abstimmung gestellt werden, wenn ein entsprechender Antrag gestellt wird. Wir lehnen eine prophylaktische Einbringung von Bebauungsplänen unter den Bedingungen beschränkter Personalkapzitäten in der Stadtverwaltung ab", kritisierte der Vorsitzende des Stadtentwicklungsausschusses (Stea) und stellvertretende Vorsitzende der CDU-Fraktion, Karl Klipper. "Wir schießen mit Kanonen auf Spatzen", brachte der FDP-Fraktionsvorsitzende Ralph Sterck seine Kritik auf den Punkt. Die Entwicklung der beiden Mülheimer Geschäftsstraßen ist allerdings auch aus Sicht der Kritiker dieser Verwaltungsvorlagen "bedauerlich". Dabei registriert die Genehmigungsbehörde der Stadt gerade in den zurückliegenden Monaten eine regelrechte neue Welle von Nutzungsänderungsanträgen von Einzelhandelsflächen. Tatsächlich hat sich nach Angaben der Stadtverwaltung die Zahl der Spielhallen auf der Frankfurter Straße mittlerweile verdoppelt. "Jeder Immobilieneigentümer muss selbst entscheiden können, an wen er seine Immobilien vermietet. Leerstände sehen auch nicht besser aus", argumentiert hingegen der Stadtrat der Liberalen. Lediglich bei der Vorlage des Bebauungsplans für den Bereich Frankfurter Straße/Wiener Platz stimmte die CDU-Fraktion mit der Mehrheit für eine solche Ãœberplanung, bei den anderen fünf Vorlagen teilten die Christdemokraten die Bedenken der Liberalen.

"Wir laden sie gerne ein, sich die Frankfurter Straße einmal anzuschauen. Eigentlich kommen die Maßnahmen bereits jetzt zu spät. Wir wollen mit dem Instrument des Bebauungsplans die Chance für eine positive Entwicklung in der Zukunft aufrechterhalten", verteidigte der Fraktionsgeschäftsführer der SPD, Michael Zimmermann, die Vorlagen und die Zustimmung seiner Fraktion. Seiner Meinung nach werden die baulichen Maßnahmen im Rahmen von Mülheim 2020 zu spät greifen, um diese Entwicklung alleine aufhalten zu können. "Die Vorlagen sind erfreulich. Wir haben die Abwertung viel zu lange hingenommen. Ich kann die Kritik zwar nachvollziehen, aber wir haben hier eine evidente Störung", erläuterte Grünen-Fraktionschefin Barbara Moritz die Unterstützung ihrer Partei für das Vorhaben. Stadtentwicklungsdezernent Bernd Streitberger übte sich in der Debatte als Mittler. "Das Gute daran ist, dass sie beide Recht haben. In diesem Falle haben wir nach Abwägung uns dazu entschieden, die Schutzeinrichtung eines Bebauungsplan im Programmgebiet vorzuschlagen", führte der Beigeordnete abschließend aus.