Ungeahnte Schwierigkeiten bei der Umsetzung des Projekts „Kinderheime Sülz“

Anlass dazu war ein gemeinsamer Änderungsantrag des Kernbündnisses zur Verwaltungsvorlage der Stadtverwaltung. Die sah einen abschließenden Beschluss des Gremiums zur Offenlage für die Umnutzung des weitläufigen Areals der Kölner Kinderheime mitten im Kölner Stadtteil Sülz vor. Anlass für die Debatte war ein Antrag von Rot-Grün, eine spezielle Lösung für die zukünftige Entwicklung der Waisenhauskirche zu finden. Die Kommunalpolitiker aus Rat und Bezirksvertretung wollen dort ein Gemeinde- oder Bürgerzentrum mit gastronomischer Nutzung einrichten. „Es gibt zwei Möglichkeiten, dieses Ziel zu erreichen: Ausschreibung oder Ausgliederung“, formulierte Grünen-Fraktionschefin zu Beginn der Debatte. Genau aus diesem Anlass haben sich SPD und Grüne auch auf den Änderungsantrag verständigt. Doch ganz so einfach, wie sich Rot-Grün die Umsetzung ihres Vorhabens vorstellen, geht es nicht.

Der besondere Rechtsstatus des städtischen Betriebs Kinderheime verhindert die einfache Lösung. Für den Eigentümer des Grundstücks und der dort vorhandenen Gebäudesubstanz hätte eine Ausgliederung des Grundstücks noch die Vermietung oder Verpachtung der Nutzflächen gravierende Konsequenzen. Dank der politischen Vorgabe – keine Vergabe an einen Investor sondern Entwicklung von sieben einzelnen Baufeldern mit jeweils unterschiedlichen Nutzungen und Realisierungswegen (öffentlich und frei finanzierter Wohnungsbau, Misch- und Sondernutzung, Baugruppenbebauung) – stellt sich das Projekt damit als Pilotprojekt der ganz besonderen Art heraus. Der Vorschlag des Kernbündnisses in Sachen Umnutzung der Kirche, „dass der Eigentümer das Gebäude „zu angemessenen günstigen Pachtkonditionen zur Verfügung stellt“, könnte sogar zum Verlust der Gemeinnützigkeit führen. „Die Spendenquittungen der vergangenen zehn Jahre wären damit ungültig“, beschreibt Projektsteuerer Helmut Tappert von den Kölner Kinderheimen diesen gar nicht so unwahrscheinlichen „worst case“.

Verzögerungen wegen komplizierter Rechtslage

Dass die sieben Baufelder des Projektes nicht zeitgleich sondern zeitlich gestaffelt entwickelt werden, wurde bereits im Vorfeld der Sitzung klar. Das vom Kölner Architekten Böhm entworfene Gebäude ist dabei nur die Spitze eines Eisbergs, deren Umrisse erst mit fortschreitender Projektplanung für die Beteiligten sichtbar wurden. Dabei ist selbst den Antragstellern inzwischen klar, dass ihr Wunsch nach einem Bürgerzentrum zwar sinnvoll aber ungleich schwieriger umzusetzen ist. Hinzukommt, dass das Gebäude unter Denkmal- und Urheberschutz steht. Gerade wegen des besonderen Status’ betritt der städtische Eigenbetrieb auch baurechtlich absolutes Neuland. Schließlich müssen die einzelnen Baufelder zunächst entmietet, erschlossen und für den Verkauf an Investoren und Baugruppen vorbereitet werden.

Ausgliederung und Verpachtung führt zu nicht gewollten Konsequenzen

„Fluch und Segen“, so benennt Tappert, seines Zeichens Projektverantwortlicher für das anspruchsvolle Entwicklungsprojekt auf dem Areal der Kinderheime (KidS) am Sülzgürtel, das Dilemma. Als städtischer Betrieb gewerblicher Art mit gemeinnütziger Satzung unterliegen die Kinderheime besonderen Beschränkungen. Nach Gesprächen mit Kämmerei und Oberfinanzdirektion wurde deutlich, dass der vorliegende Vorschlag von Rot-Grün im schlimmsten Fall zum Verlust der Gemeinnützigkeit führen könnte, wie Tappert dem Ausschuss erklärte. Das aber wäre eine Katastrophe, wie der Projektsteuerer gegenüber Köln Nachrichten bekannte. „Wir sind in diese Rolle reingerutscht, Kernaufgabe ist die Betreuung von Kindern und Jugendlichen“, erläutert Tappert weiter. Im Falle einer Ausgliederung müsste der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Der könnte bei entsprechender zu einem nicht gewollten „Gewinn“ werden und begründet damit erst die Schwierigkeiten. Aus ähnlichen Gründen ist auch eine Verpachtung, selbst zu einem günstigen Pachtzins nicht gangbar, da er von den Steuerbehörden als Gewinnerzielungsabsicht gewertet wird.

Ausschreibung der Baugruppen dauert länger

Auch die Realisierung der Baufelder 3 und 5 mitten im Entwicklungsgebiet wird noch einige Vorlaufzeit in Anspruch nehmen. Beide Baufelder, übrigens nicht identisch mit der bestehenden Bebauung, werden als so genannte „Baugruppen“ realisiert. Vorteil dieses Verfahrens ist, dass man den strengen europäischen Vergaberegeln aus dem Weg geht. Aber auch hier gibt es eine Ausschreibung und auch die muss „rechtlich wasserdicht“ gemacht werden. „Transparent und diskriminierungsfrei“ soll die Ausschreibung ablaufen, damit nicht doch gegen die Vergabe der Rechtsweg beschritten werden kann, erläuterte Immobilien- und Bauexperte Tappert weiter. Und so wird der Umbau des Areals wohl in mehreren Schritten und mit zeitlichem Abstand erfolgen müssen. Den Anfang machen dabei die zur Neunhöfer Allee hin gelegenen Baufelder 4,6 und 7. Hier muss allerdings eine europaweite Ausschreibung erfolgen und auch dies ist mit beträchtlichem Aufwand verbunden. Tappert rechnet, dass hier frühestens Mitte kommenden Jahres die ersten Kaufverträge unterzeichnet werden können.

Noch kein Standort für neues KidS-Zentrum

Noch ein anderer Grund wird die Realisierung des Gesamtprojekts wohl verzögern. Die Kinderheime selbst wollten entsprechend ihres im vergangenen Jahr vorgeschlagenen neuen Konzeptes der Dezentralisierung einen neuen kleineren Zentralstandort suchen. Den aber konnten die Verantwortlichen bislang noch nicht realisieren. Und so müssen die beiden zum Sülzgürtel hin gelegenen Bestandsgebäude für Verwaltung, stationäre und Aufnahmegruppen zwischengenutzt werden. Erst wenn der neue Zentralstandort gefunden und der Umzug abgeschlossen ist, können Verwaltung, drei stationäre Gruppen sowie die ebenfalls am Sülzgürtel untergebrachte pädagogische Leitung der Kinderheime ausziehen und so den Weg für eine Umwidmung bzw. Neubebauung auch dieser Baufelder frei machen. Projektsteuerer Tappert und seinem Team der Kinderheime bleibt dabei nur ein Ausweg: absolute Offenheit gegenüber den politischen Gremien. Und dafür gab er den Ausschussmitgliedern sein Wort. „Wir werden sie beteiligen“, erklärte Tappert abschließend. Einen Ausweg aus dem Dilemma konnte selbst Kölns oberster Stadtplaner Bernd Streitberger nicht geben. „Zurzeit sehe ich keine Lösung“, räumte der Baudezernent abschließend ein.

Aufgrund der drastischen Schilderung der Verwaltung konnten die Antragsteller aber doch davon überzeugt werden, von ihrem Änderungsantrag Abstand zu nehmen. Ausschussvorsitzender Karl Klipper (CDU) stellte den Verwaltungsvorschlag zur Abstimmung. Und der erhielt einstimmige Zustimmung. Über den Änderungsantrag von Rot-Grün wurde gar nicht erst entschieden.

Stephan
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Ausschreibung an Wohngruppen
Reply #1 on : Tue July 07, 2009, 15:34:48

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Leider kann ich dieser Seite nicht entnehmen, wie aktuell der oben stehende Artikel ist.

Ich hatte mich ursprünglich im Rahmen einer Wohngruppe an der Ausschreibung beteiligt. Dabei sind leider erst im Laufe der Ausschreibung zwei Kölner Besonderheiten bzw. Spezialanforderungen bekannt geworden, die mich letztlich zum Ausstieg aus der Wohngruppe getrieben haben.

Einmal wollte die Stadt Köln bzw. das KIDS einen Grundstückspreis von über 860 Euro/Quadratmeter haben (Richtwert den das Finanzamt zugrunde liegt ca. 560 Euro/qm), aufgrund der Bauvorgaben übersetzte sich das 1:1 als Preis pro Quadratmeter Wohnfläche. Grundsätzlich finde ich es begrüßenswert, dass die Stadt Köln sich des Wertes Ihrer Vermögensgegenstände bewusst ist. Ob ein als öko, sozial gerecht und ausgewogen beworbene Verfahren aber zu solchen Preisen passt, stelle ich zumindest mal in Frage.

Die zweite Kölner Besonderheit, die eine erhöhte "Sterblichkeit" unter den anfangs interessierten Baugruppen auslöste waren die Anforderungen an die Finanzierung. Beispielsweise das Baufeld 5.1 hat einen Kaufpreis für das Grundstück von ca. 2 Mio Euro. Aufgrund der Ausschreibungsbedingungen musste dieser Kaufpreis von allen Bietern quasi in bar nachgewiesen werden. Dass diese ca. 2/7 des Gesamtpreises von Privathaushalten - nur diese waren zu den Baugruppen zugelassen - aufgebracht bzw. in Cash der Bank vorgelegt werden konnten war unwahrscheinlich. Komisch, dass der Kapitalnachweis 40 % der Punkte für das erfolgreiche Angebot ergab. Zufall, dass gerade die Baugruppen den Zuschlag erhalten, die von der Stadtsparkasse finanziert werden?

Mein Fazit: Baugruppen können ein spannendes Abenteuer sein bzw. ein interessanter Weg zur Traumwohnung zu kommen. Allerdings nicht, wenn die Stadt Köln die Finger in der Ausschreibung hat.

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